Рябчиков Сергей Иванович
Исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость", офис на ул. Воровского

Вот и прошло полгода наступившего кризиса. Сейчас уже можно сделать определенные выводы, что же произошло и происходит на рынке квартир г. Раменское. Сразу можно сказать, что прогнозы, сделанные в конце 2014 года (http://www.credit-center.ru/news/996/), сбылись практически полностью. Тем не менее возникли определенные особенности. В первую очередь, это касается вторичного рынка.

Вторичный рынок – два мира, две реальности.

Предложение квартир на вторичном рынке превосходит все самые смелые фантазии. На сайтах рекламных объявлений только в городе Раменское выставлено более 1 700 (ОДНОЙ ТЫСЯЧИ СЕМИСОТ!) предложений. Даже после отсева дублирующихся вариантов выясняется, что одновременно продается более 500 квартир. Такое изобилие за все время работы Кредит-центра (с 1993 года) не наблюдалось никогда.

Это произошло вследствие того, что на волне паники конца прошлого года, когда скупалось почти все, а доллар допрыгнул почти до 70 рублей (а иные ушлые менялы просили и по 100), продавцы поднимали цены вопреки всем расчетам и логике. В итоге, к концу ажиотажа (и свободных денег), на рынке остались только те квартиры, чьи цены гордо поднялись даже над океаном паники. Но психология людей такова, что выставляя квартиру на рынок, собственники ориентируются на цены предложения таких же квартир. И еще добавляют 100 тысяч «на торг» и потому, что «моя лучше».

При этом запретительные ставки по ипотеке окончательно вымыли с рынка последних покупателей. Несколько месяцев рынок был почти заморожен. Продавались только те квартиры, хозяевам которых срочно нужны были деньги.

К маю 2015 года рынок расслоился. В одном слое, условно «мире фантазий», в котором хозяева квартир ориентируются на то, за сколько у них «были покупатели в декабре», царит глубокая тишина. Редкий просмотр вселяет иной раз надежду в хозяев квартир и добавляет убежденности в своей правоте, несмотря на отказы смотревших.

Другой слой – реальный. В приведенной ниже таблице средних цен добавилась еще одна графа – «цены реальных сделок». Причем эти сделки – не единичные. Стабилизация курса рубля привела к тому, что, как и было предсказано в декабре 2014 года, рынок стабилизировался. По количеству сделок за май 2015 года мы превзошли май 2014 года! А объяснение этому чрезвычайно простое. Да, в целом материальное положение россиян ухудшилось. Но не катастрофически. И людей, желающих приобрести квартиру, но не успевших (или просто не поддавшихся панике) в декабре, осталось достаточно много. И количество покупателей стабильно растет. Но они не хотят переплачивать, покупая в период стабилизации по ценам периода паники. Поэтому снижение цены до реальной (в среднем, всего лишь менее 10 % от фантазийной), приводит к быстрой продаже квартиры.

Строящееся жилье – схожие тенденции.

Отсутствие нового строительства, вызванного очередным бюрократическим переделом полномочий и прав между областью и местными администрациями в пользу области (при сохранении ответственности местных), как это ни удивительно, сыграло на руку застройщикам. На сегодня в Раменском нет ни одного дома (я говорю исключительно о застройщиках, которым 214-ФЗ писан) на стадии «котлован». Но даже и их тенденция вторичного рынка затронула в полной мере. Многие застройщики предлагают скидки на квартиры. Однако, если внимательно изучить историю их продаж, выяснится, что эти «скидки» фактически всего лишь возвращают цены к уровню начала декабря 2014 года. То есть застройщики просто быстрее частных собственников оценили рыночную реальность. А воспользоваться в полной мере отсутствием нового строительства им мешают те, кто раньше помогал. Инвесторы, накупившие квартир в период паники, теперь понимают, что это далеко не лучшее вложение денег. И начинают избавляться от квартир, резко, хотя и кратковременно, увеличив объем предложения в строящихся домах.

Время покупателя.

Таким образом, нынешнюю ситуацию на рынке можно смело характеризовать как время, наиболее благоприятное для покупателя. Выбор огромен, при этом определив 2-4 понравившихся варианта, можно ставить условие продавцам, что куплена будет квартира у того, кто снизит цену на 10 % (это конечно не относится к случаям, когда покупатель смотрит квартиру с уже сниженной до реальной ценой). Более чем в половине случаев такой продавец находится.

Ситуация с ценами предложения на рынке недвижимости Раменского по состоянию на середину июня 2015 года следующая (особый интерес вызывает сравнение цен реальных покупок с ценами начала декабря 2014 года, приведенными в вышеуказанной статье):

11.06.2015

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям