Почти год рынок недвижимости России живет в состоянии кризиса. Суть этого кризиса для рынка недвижимости нашего региона, Московской области, по нашему мнению, в серьезном отрыве цен на объекты от уровня платежеспособного спроса населения.

Рассмотрим ситуацию начала ноября 2009 года на примере подмосковного города Раменское.

В октябре-ноябре 2008 года власти нашей страны объявили, что и в России случился кризис. Рынок недвижимости отреагировал на это известие двояко: продавцы по инерции продолжали «накручивать» и без того высокие цены, покупатели ответили бойкотом. В итоге рынок встал. В начале 2009 года доделывались сделки, начатые осенью 2008 года, новых сделок практически не было, цены замерли, достигнув невиданного пика. Средняя цена предложения на вторичном рынке квартир в Раменском достигла 100 рублей за кв.м., квартиры в новостройках предлагались по ценам в пределах 60-75 тысяч руб.кв.м.

К июню 2009 года количество сделок с квартирами в Раменском по сравнению с докризисным летом 2008 года упало более чем в 3 раза. Застройщики пытались завлечь клиента скидками и рассрочками. Вторичный рынок квартир продолжал стагнировать, сползая вниз в ценах каждый месяц примерно на 2%.

Лучше чувствовала себя загородная недвижимость. Здесь люди активно присматривались к участкам, домам и дачам. Правда. падение цен в этом сегменте рынка произошло в первом квартале 2009 года значительное – в зависимости от степени переоценки объекта его владельцем цены снизились от 10 до 70%.

Однако, время все лечит, а что не вылечивает, то исправляет. В конце лета 2009 года в Раменском случилось знаковое событие. Застройщики новых многоквартирных домов, поняв, что по старым ценам квартиры уже никто почти не покупает, ощутимо снизили цены. Средняя цена предложения квартир в строящихся домах опустилась до уровня ниже 50 тысяч рублей за кв.м., а нижняя граница диапазона предлагаемых цен перешагнула рубеж дешевле 40 тысяч рублей. Появились предложения в 36-38 тысяч рублей за кв.м. Эти цены вплотную приблизились к себестоимости строительства. Стало понятно, что больше застройщики цены снижать не будут. Просто некуда. Кроме того, те, кто внимательно следит за квартирным рынком в Раменском, обратили внимание, что новых проектов практически нет. Достраивается то, что было начато в прошлые годы.

Таким образом, с одной стороны, застройщики снизили цены, с другой стороны граждане осознали тот факт, что худо-бедно, а квартиры в новостройках все-таки раскупаются и их становится все меньше - можно и не успеть. К тому же сказался отложенный спрос, накопившийся за 9 месяцев. Все это привело к тому, что рынок сильно оживился к началу осени. Оживление это, хотя и с гораздо меньшим накалом, но, все же, продолжается до сих пор.

Очень важно различать ситуацию на первичном рынке и на вторичном.

Если уровень цен на первичке приблизились к уровню платежеспособного спроса (цены квартир в новостройках находятся на сегодня на уровне 36-60 тысяч рублей за кв.м.), то вторичка в среднем предлагается по цене 72 тысячи рублей. Обратите внимания – цена на вторичке выше цены в новостройках в среднем на 25-30 тысяч рублей за кв.м. Поэтому, рынок на первичке очень активен – люди покупают квартиры, а вот вторичка, хотя немного и ожила, но по-прежнему находится в состоянии стагнации. Объяснение очевидно. Цены на вторичке намного выше уровня платежеспособного спроса, который мы оцениваем в районе 45-55 тысяч рублей, это примерно равняется месячному доходу семьи со средней по Московской области зарплатой. Такое, кстати, редко где увидишь. В большинстве регионов России цена квадратного метра на вторичке примерно равна цене квадратного метра на первичке плюс-минус 20%.

Поэтому, на ближайшее время, скорее всего, цены на первичке будет находиться на сложившемся уровне 35-65 (в среднем – около 50) тысяч рублей за кв.м. в зависимости от степени готовности дома и уровня отделки квартир, а на вторичке продолжится снижающийся ценовый тренд до уровня 50-60 (в среднем – около 55).тысяч рублей за кв.м.

Сегодня же в городе наблюдается невиданное изобилие квартир на любой цвет и вкус, но по завышенным для сегодняшнего дня ценам. Увеличилось количество обращений с пожеланием купить квартиру. На вторичке большая часть покупателей ищет квартиру, имея 300 – 400 тысяч рублей и пожелания купить однокомнатную квартиру за 1-1,5 млн, при условии, что им кто-нибудь даст недостающие деньги в кредит. Двушки ищут за 2-2,5 млн., трешки – за 3-3,5 млн. Вот таков сейчас уровень платежеспособного спроса.

Диаграмма, иллюстрирующая изменение объема предложения и цен на вторичном рынке квартир города Раменское:

Определенное воздействие на рынок оказали владельцы жилищных сертификатов, хотя основную их массу собрали застройщики, имеющие в собственности недорогие квартиры в сданных домах. Сейчас количество владельцев сертификатов снова уменьшилось.

Ипотека до сих пор не оказывает заметного влияния на рынок недвижимости, хотя к положительным моментом можно отнести то, что сделки купли-продажи квартир с ипотечными кредитами снова появились после долгого перерыва. Ипотека восстанавливается. Условия становятся более приемлемыми, хотя и пока жестче для заемщика, чем были до кризиса.

Пока же самые дешевые на вторичном рынке квартиры, одновременно являющиеся и слишком дорогими для оживления рынка, в цене не падают. Снижение средних цен происходит за счет того, что собственники «безумно дорогих» квартир постепенно переводят их в разряд «просто дорогих». Случаи, когда продавцы резко снижали цену своих квартир до 50 – 60 тыс. рублей за квадратный метр, востребованных рынком, единичны. Безусловно положительно то, что все эти квартиры были моментально куплены.

Таким образом, как только цена опускается до уровня реального платежеспособного спроса, то такая квартира находит своего покупателя.

Аналитики сейчас сходятся к двум возможным сценариям развития ситуации на рынке квартир:

- рынок вплотную подошел к состоянию стабилизации, которое продлится год-два;

- снижение цен продолжится за счет вторичного рынка, так как первичка уже достигла своего дна, и этот процесс тоже будет продолжаться год-два.

Как будут развиваться - события покажет ближайшее будущее.

Андрей Александрович Хромов,
Президент Гильдии риэлторов Раменского района и города Жуковского, генеральный директор АО "Кредит-Центр"
Сергей Иванович Рябчиков,
исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»

01.11.2009

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям