На протяжении нескольких лет Московская область занимает лидирующие позиции в России по объему вводимого в строй жилья. Даже в этом году, несмотря на кризис, количество квадратных метров, сданных в эксплуатацию будет близко к прошлогоднему. Вместе с тем для многих граждан квартирный вопрос по-прежнему остается больной темой. О реальной ситуации на рынке жилья в Подмосковье, перспективах его развития и динамике цен для журнала "Недвижимость & Цены" рассказывают президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Николай Михайлович Мазурин и вице-президент ГРМО Андрей Александрович Хромов.

Николай Михайлович Мазурин,
президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО)

Андрей Александрович Хромов,
вице-президент ГРМО

НиЦ: Николай Михайлович, первый вопрос вам. Как коротко можно охарактеризовать сегодняшнее состояние подмосковного рынка недвижимости?

Н. М.: Давайте посмотрим на карту Московской области. Ее территория превышает площади многих европейских государств. Здесь расположено 36 муниципальных районов, 80 городов, более 5000 поселков и небольших населенных пунктов. В области проживает 7 млн человек. Есть крупные города, население которых более 150 тыс., и совсем маленькие, где живет 20–25 тыс. человек. В одних ведут активное жилищное строительство, в других почти ничего не строят. Количество предложений и спрос на жилье в отдельных городах абсолютно разные. Между тем в каждом из них кто-то покупает, продает, сдает, арендует жилье или помещения под офисы, склады, магазины и пр., то есть рынок недвижимости функционирует в каждом городе и районе области, и для того, чтобы его охарактеризовать, следует отдельно рассмотреть первичный рынок, где совершают сделки с жильем в новостройках, и вторичный, где осуществляют сделки с объектами недвижимости, принадлежащими собственникам.

НиЦ: Начнем с рынка новостроек.

Н. М.: На начало октября текущего года в области продавались квартиры в 550 новостройках. Это примерно 2,5 млн кв. м. Около 40% новых домов возводят в радиусе до 5 км от МКАД, на расстоянии до 20–25 км — еще 30%, на более удаленные районы приходится треть строящегося жилья. В общем объеме областных предложений 60% составляют кирпично-монолитные дома. Около 35% — дома, представляющие собой сочетание кирпича и панели. Несмотря на то что на протяжении последних лет в области ведется активное жилищное строительство, на каждого подмосковного жителя в среднем приходится всего 28 кв. м жилья. По этому показателю мы серьезно отстаем от развитых стран. В Нидерландах он составляет 74, в США — 65, в Великобритании — 62, во Франции — 37 кв. м на человека. В среднем по Европе — от 35 до 45 кв. м. У нас громадное количество семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. В 2003–2008 гг., когда в стране была стабильная экономическая ситуация, росла заработная плата и сравнительно легко можно было получить ипотечный кредит, многие взялись за решение этой проблемы. Жилье в новостройках раскупалось еще на начальном этапе строительства. Стоимость 1 кв. м в области постоянно росла. Рынок подогревался и за счет инвестиционных покупок, которые приносили большую прибыль. В конце концов, цена квадрата оторвалась от платежеспособного спроса населения настолько, что рынок замер. Финансовый кризис еще больше осложнил ситуацию. Количество сделок в начале 2009 г. уменьшилось в 2,5 раза. Чтобы завершить начатые проекты, застройщики стали постепенно снижать стоимость строящегося жилья. Корректировка цен произошла во всех территориальных секторах. Наиболее заметно она коснулась ближнего Подмосковья, где рынок был особенно перегрет. Сейчас средняя цена 1 кв. м на первичном рынке области — 65 700 руб. В городах — спутниках столицы от 70 000 до 110 000 руб. Во второй зоне — 60 000–80 000 руб. За 30-километровой чертой — 38 000–75 000 руб. Ближе к окраине области 1 кв. м жилья в новостройках в среднем стоит 43 000 руб. Но за 100-километровой отметкой есть крупные, промышленно развитые административные центры, такие как Коломна, где стоимость отдельных объектов выше среднестатистических значений.

А. Х.: Сейчас квартиры покупают только те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Инвестиционных покупок практически нет. Спросом пользуется жилье в готовых домах или в тех, которые находятся на завершающей стадии строительства. Быстрее всего раскупают квартиры, которые продают по справедливым ценам. К сожалению, почти не стало ипотечных сделок. Есть банки, которые работают с ипотекой, но они настолько ужесточили требования к заемщикам, что для большинства семей она стала вообще недоступной. А ведь в докризисные 2006–2007 гг. около 30% покупателей приобретали жилье в Подмосковье с привлечением заемных средств. А, например, в Раменском эта цифра доходила до 60%.

НиЦ: Андрей Александрович, вы сказали, что жилье покупают там, где у застройщиков справедливая цена. Что вы понимаете под этим термином?

А. Х.: Цена, которая определяется платежеспособным спросом населения, обеспечивает активное функционирование рынка и разумную рентабельность строителям. На среднерыночную справедливую цену влияет насыщение рынка, уровень доходов населения, доля сделок с ипотекой, размер первоначального взноса. По статистике в развитых странах справедливая стоимость 1 кв. м жилья близка к среднемесячному заработку. В России — к двум. Приведу пример. В Подмосковье средняя заработная плата составляет 23 500 руб. Значит, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке должна быть около 47 000 руб.

Н. М.: Средняя цена, как средняя температура по больнице, дает общую, а не частную картину. На самом деле разные группы населения имеют разный доход. Если подходить с данным методом расчета, то понятно, что за одно и то же время богатая семья имеет возможность накопить средства на квартиру бизнес-класса, семья со средним доходом — на более скромное жилье.

НиЦ: Не секрет, что сейчас достраивают объекты, строительство которых начато в докризисное время. Новых практически нет. Значит, в ближайшем будущем нас ждет дефицит нового жилья. Как это отразится на ценах?

Н. М.: За год инвестиции в новостройки уменьшились почти в пять раз. Рынок недвижимости инертен, и пока мы этого не замечаем, но через год-полтора проблема заявит о себе в полной мере. Дефицит любого товара приводит к росту цен. Но ситуация на рынке недвижимости определяется не только количеством предложений. Ее нельзя рассматривать в отрыве от платежеспособного спроса. То, что рынку грозит резкое сокращение предложений в новостройках, — это факт. Но каким будет соотношение спроса и предложения — это большой вопрос. Если цены на нефть, зарплаты, бонусы топ-менеджеров будут расти, к тому же заработает ипотека, то квартиры начнут быстро дорожать. Но пока заметных сдвигов в этом направлении я не вижу. Мне кажется, что мы еще какое-то время будем наблюдать своеобразные качели — оживление рынка, стабилизация, затем спад и снова повторение этого цикла, до тех пор пока рынок не выйдет на качественно новый виток развития. С уверенностью могу сказать одно: серьезного снижения цен на новостройки больше не будет. Многие застройщики продают квартиры чуть выше себестоимости. В Подмосковье она варьируется в диапазоне 30–45 тыс. руб./ кв. м.

НиЦ: Нередко называют и более низкие цифры — 23–25 тыс. руб.

Н. М.: В этом случае имеют в виду только возведение коробки дома без окон, дверей, внутренних коммуникаций. Забывают о затратах на подключение к воде, электроэнергии, газу, канализации. Эта нагрузка, возложенная на девелоперов, может составлять 30–40% и даже 50% себестоимости.

НиЦ: Но ведь строительные материалы подешевели. Разве это не способствует уменьшению себестоимости?

Н. М.: В общих строительных затратах доля стройматериалов около 12–15%. Поэтому если и снижают, то незначительно. Так что в ближайшее время затраты застройщиков вряд ли уменьшатся. Повторюсь: жилье в новостройках области сейчас реализуется по оптимальной цене.

А. Х.: Многие потенциальные покупатели это уже поняли. Продажа квартир в новостройках активизировалась, а в некоторых городах области, в частности в Раменском и Жуковском, в июле количество сделок приблизилось к докризисному уровню. А ведь июль для рынка недвижимости — традиционно сонный месяц. Сейчас у застройщиков много выгодных предложений. И если нужно решать жилищный вопрос, следует искать подходящие варианты именно сейчас. Позже придется выбирать из того, что останется. Строящиеся дома распродают, новых закладывают очень мало.

НиЦ: Альтернативой может служить жилье на вторичном рынке. Как обстоят дела в этом сегменте?

А. Х.: Здесь пока полная неопределенность. Покупатели все еще ждут падения цен, а продавцы надеются на то, что они вырастут. Небольшую двушку, например, в Жуковском можно было продать за 4,5–5 млн руб. И вдруг кризис. Рынок практически перестал функционировать. Покупать жилье по завышенным ценам стало некому. Но продавцы упорно не желают отказываться от запланированного в докризисный период дохода и продавать ту же квартиру почти на треть дешевле. В базе данных агентств сосредоточилось огромное количество предложений. Их смело можно разделить на две категории — адекватные, цена которых соответствует качеству, и те, стоимость которых явно завышена. Некоторое оживление рынка, которое наметилось в августе-сентябре, произошло как раз в первой категории предложений. Сначала увеличилось количество звонков, потом люди стали приходить в агентства, и, наконец, появились реальные сделки. Недорогие квартиры в готовых новостройках начали покупать владельцы жилищных сертификатов. Оценили ситуацию собственники самого дорогого жилья и постепенно стали снижать его стоимость. Как только цена квартиры опускалась до уровня реального платежеспособного спроса, ее сразу же покупали. Кстати, это говорит о наличии реального отложенного спроса, который накапливается начиная с октября прошлого года. Но и сейчас стоимость многих предложений на вторичном рынке завышена. Поэтому сделок на вторичке пока мало. А ведь справедливую цену квартиры несложно прикинуть по той методике, которая сложилась на практике. Стоимость квартиры приблизительно равна 150 месячным арендным ставкам. Возьмем для примера однушку. Средняя стоимость аренды такой квартиры в Подмосковье около 12 000 руб. в месяц. Умножая месячную ставку на 150, получаем 1 800 000 руб. С учетом коммунальных платежей, которые обычно добавляют к стоимости аренды, мы будем иметь приблизительно 2 млн руб. Если квартира находится в доме повышенной комфортности, расположенном в уникальном месте, то арендная стоимость, а значит, и рыночная цена будет выше, а жилье с низкими потребительскими качествами, соответственно, будет дешевле.

НиЦ: Насколько охотно покупают жилье за пределами подмосковных городов?

Н. М.: Кризис затронул все сегменты недвижимости, и загородный рынок не стал исключением. К началу 2009 г. в Московской области насчитывалось около 600 разнообразных коттеджных поселков, строительство которых начиналось в докризисный период. В это время спросом пользовались практически все предложения, выставленные на продажу. «Загородку» покупали и для постоянного проживания, и как второй дом для отдыха, и с целью перепродажи. С конца прошлого года наряду с ростом предложений началось снижение спроса на загородные объекты и даже отказ покупателей от уже намеченных сделок. Это сразу же отразилось на ценах. Особенно заметно они снизились на объекты, стоимость которых изначально была завышена. К середине этого года ситуация стала меняться. Количество сделок выросло, и в некоторых районах их количество даже превысило уровень II квартала 2008 г. Такая ситуация наблюдалась в Ленинском, Одинцовском, Люберецком, Мытищинском районах.

А. Х.: Но между тем и сейчас в основном покупают недорогие готовые коттеджи. Особенно популярно загородное жилье, цена которого приблизительно равна стоимости трехкомнатной городской квартиры. Чаще всего это жилье в таунхаусах или небольшие коттеджи в поселках экономкласса. А вообще на рынке очень много интересных предложений. Причем те, кто до кризиса накопил деньги на небольшой коттедж в поселке экономкласса, сейчас имеют возможность купить дом с более высокими потребительскими качествами в поселках бизнес-класса. Появились очень заманчивые элитные предложения. Покупать загородную недвижимость для перепродажи сейчас рискованно. Количество предложений пока существенно превышает спрос, и продать приобретенный объект с выгодой в ближайшее время будет непросто. Заметное оживление в этом сегменте рынка ожидается где-то с середины 2011 г.

НиЦ: Сейчас увеличился спрос на земельные участки под возведение домов по собственному проекту. Каким направлениям отдают предпочтение?

А. Х.: Сегодня практически в любом районе Московской области можно купить земельные участки значительно дешевле, чем до кризиса. Снижение средней стоимости сотки произошло повсеместно. Более всего это отразилось на переоцененном западе. Меньше стала стоить земля и в стародачных поселках. Например, в популярном поселке Кратово до кризиса сотка стоила 15–25 тыс. долл., сейчас там можно найти варианты и купить участок в три раза дешевле. Увеличилось количество загородных поселков, в которых предлагают участки без обязательного подряда. В этом случае застройщики ограничиваются проведением коммуникаций. Все остальное отдается на откуп собственникам земли. В основном такие поселки располагаются в среднем и дальнем Подмосковье.

НиЦ: То, что интерес к загородной недвижимости сохраняется, было видно и на октябрьской выставке недвижимости «ДОМЭКСПО». У стендов, где предлагали объекты, постоянно были люди. А коттеджный поселок Белый Берег, куда организовали бизнес-тур, вызвал восхищение. У многих, принявших участие в мероприятии, появилось желание в нем поселиться.

Н. М.: Я хорошо знаю этот проект. Поселок строят в очень красивом месте на берегу Москвы-реки. В нем все детально продумано: и архитектура домов, и инфраструктура, и ландшафтный дизайн. Результат всегда зависит от целей того, кто занимается проектом. Белый Берег строят как для себя и вкладывают в него не только свой опыт, знания и профессионализм, но и душу. Поэтому и поселок получается отличным. А интерес к загородному жилью на «ДОМЭКСПО» опять же говорит об отложенном спросе.

НиЦ: Спрос спросом, но если бы наши желания совпадали с нашими возможностями! Ведь обычная семья со средним доходом должна копить деньги лет десять, чтобы купить в Подмосковье квартиру, приобрести или построить загородный дом. А жизнь-то короткая. Что делать?

Н. М.: Есть два варианта: или мечтать о достойной жизни и сидеть сложа руки, или искать выход из положения. На мой взгляд, главное расставить приоритеты. Определиться, что важнее — приличное жилье или, например, машина, которая иногда стоит половину квартиры. А вообще возможности сейчас у всех разные. Одни могут купить жилье, сразу оплатив его полную стоимость. Другим нужна рассрочка. Многие семьи нуждаются в государственной поддержке. Определенные шаги в этом направлении уже делаются. Разработан ряд программ для молодых семей и по обеспечению жильем военнослужащих, работает социальная ипотека. Для улучшения жилищных условий можно использовать материнский капитал. Если у вас есть небольшая квартира, ее можно обменять на большую с доплатой. В нашем регионе это самая популярная сделка. И потом, во многих европейских странах лишь часть наиболее обеспеченных людей являются собственниками жилья. Остальные его арендуют. Кризис подталкивает и нас к развитию рынка аренды. Я считаю, что необходимо разработать программу по возведению доходных домов, где можно было бы за приемлемые деньги снимать жилье на длительный срок. Это бы решило многие проблемы.

А. Х.: В заключение мне хотелось бы обратиться ко всем, кто собирается совершить любую сделку с недвижимостью. Это очень дорогой товар, и, чтобы не было неприятных сюрпризов, доверяйте ее проведение профессионалам. В Московской области создана Гильдия риэлторов. Она объединяет 190 агентств недвижимости, которые доказали свою высокую квалификацию многолетним трудом. Профессиональная ответственность сертифицированных компаний, входящих в Гильдию, застрахована. Они есть практически в каждом районе Подмосковья. Адреса и контакты этих компаний размещены на сайте Гильдии риэлторов Московской области. Здесь же вы найдете реестр аттестованных сотрудников. Все они обладают знаниями и навыками, которые необходимы для работы на рынке недвижимости. Сейчас мы трудимся над созданием единой базы объектов, которая объединит предложения недвижимости всех муниципальных образований Подмосковья. Это значительно облегчит поиск нужных вариантов. А предложений недвижимости очень много. Есть из чего выбирать. (Средние и максимальные цены на недвижимость в Московской области на сайте Гильдии риэлторов Московской области www.grmonp.ru)


НиЦ: Спасибо за интервью, и успехов вам в работе.

Беседу провела Татьяна ПОШМОРГА.

20.11.2009

Поделиться новостью:
15

Вернуться к новостям