Вопрос о том, какова «справедливая» стоимость жилья в России и возникает вновь, и вновь уже не один год. И это неудивительно – квартирный вопрос не решен у многих наших сограждан, а цены на недвижимость, к сожалению, «кусаются» даже несмотря на некоторую просадку вниз, вызванную недавним кризисом.

Цена определяется себестоимостью строительства?

Казалось бы, главный ориентир для выяснения справедливой цены – себестоимость строительства. Причем величину этой себестоимости даже не раз озвучивали высшие руководители страны – Президент и Премьер как 30 тыс. рублей за квадратный метр или около 1 тыс. долларов.

Впрочем, с недвижимостью, в отличие от других товаров, не все так просто. Немало застройщиков вполне смогут смонтировать многоквартирный дом исходя из цены в 30 тыс. рублей за метр, только вот жить в нем будет невозможно. Дело в том, что мало смонтировать бетонную «коробку» и даже произвести ее отделку. Дому нужны инженерные коммуникации. Причем мало подтянуть их дому – где-то должны быть построены генерирующие и водозаборные станции, котельная, канализационные системы. А все это стоит дополнительных денег, причем существующие мощности, как правило, давно уже перегружены и зачастую требуется строить новые.

Помимо этого, жилому дому нужны дороги, парковка, придомовая территория, школы, детские сады, поликлиники, больницы, спортивные сооружения, парки, магазины, службы быта, кинотеатры и развлекательные комплексы, кафе и другие объекты. Все это вместе взятое приводит к понятию «стоимость земли». В тайге или в тундре земля дешевая, потому что там ничего нет. А в городе застройщик, а потом и все желающие купить квартиру должны за все это заплатить, что очевидно, повышает исходные 30 тыс. рублей за метр.

Основной вопрос – сколько доплачивать? Для каждого конкретного города и даже микрорайона доплата эта определяется конкретными условиями и может оказаться очень разной.

Рыночные ориентиры справедливой цены жилья

Выходит, что себестоимость – плохой ориентир для определения «справедливой» цены жилья. Не существует какой-то единой цифры или коэффициента, на который нужно умножить строительную себестоимость, чтобы получить «справедливую» полную цену квадратного метра. А что насчет рыночных ориентиров?

Начнем с одного из наиболее важных критериев – платежеспособного спроса. Как известно, можно назначать любые цены за тот или иной товар, но если у людей банально нет денег или возможности их заработать, то ничего купить они все равно не смогут. Недавно журнал www.metrinfo.ru провел специальное социологическое исследование среди москвичей с целью выяснить, какой бюджет люди могут потратить на покупку квартиры. Основной вопрос звучал так: «Как Вы считаете, сколько в среднем должна стоить типовая однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы (но не в центре города)?». Наиболее массовым оказался ответ от 1 до 2х млн. рублей, на втором месте – от 2х до 3х млн.

Что значат эти цифры? При характерной площади типовой однокомнатной квартиры в домах эконом-класса около 40 кв.м. и среднем бюджете, который готовы тратить люди, около 2 млн. рублей, мы получаем цену 50 тыс. рублей за метр или порядка 2 тыс. долларов.

Цифра в $2 тыс. за метр уже не раз возникала в рыночных оценках, приводимых ранее аналитическим центром www.irn.ru. Прежде всего, речь идет о ценах реальных продаж. Так главным хитом продажи квартир эконом-класса в Москве в послекризисном 2009 году был район новостроек в Марфино. Продажи там стартовали с цены в 70 тыс. рублей за метр в конце зимы – начале весны 2009 года, и если учесть курс доллара на тот момент, то это было в точности $2 тыс. за метр. Другими словами, бюджеты, которые основная масса людей готова платить за жилье и бюджеты, которые люди реально платили за новостройки эконом-класса в Москве оказываются очень близкими и находятся на уровне $2 тыс. за метр.

Есть еще одна оценка, также приводящая к цифре в $2 тыс. за метр. По всем макроэкономическим показателям, таким как курсы валют, цены на нефть, индекс РТС, уровень развития ипотеки и т.д. 2009 год оказался сравним с периодом 2004-2005 годов, когда цены на недвижимость в Москве как раз составляли в среднем $2 тыс. за метр.

Что все это значит?

Впрочем, следует быть реалистами. Одно дело – пытаться прикинуть сколько квартиры в Москве должны были бы стоить, если бы сложились некие идеалистичные условия, а другое – сколько они стоят в реальности с учетом всех «но».

Очевидно, что реальный уровень цен на квартиры в Москве сейчас оказывается заметно выше указанного в этой статье «справедливого» уровня – более $4 тыс. за метр. Причем вполне понятно почему. В первую очередь, это ограниченное предложение: и город «не резиновый», и богатых людей здесь, скупивших немалую долю жилья с целью инвестиций, хватает, и затраты на строительство и все согласования в столице наиболее непросты и дорогостоящи. Другой немаловажный фактор – не иссякающий поток в Москву людей из регионов, и отсутствие обратного потока. В других странах мира люди тоже едут учиться, и делать карьеру в столицу – это нормально, но это не носит такой повальный характер, как в России. Также во всем мире принято выйдя на пенсию уезжать из столицы в более комфортные и спокойные провинции, к чему в нашей стране пока не привыкли.

А значит, в Москве цены на квартиры будут оставаться выше справедливых, возможно, еще довольно долго. Но этого нельзя сказать об остальной России. В частности, даже в Подмосковье стоимость жилья с приходом кризиса уже скорректировалась до уровня $1,5-$2 тыс. за метр (если не брать города-спутники, которое по сути уже интегрировались в Москву, и по стоимости жилья не уступает московским районам за МКАД). Учитывая, что стоимость монтажных работ в Подмосковье и других регионах России, как и в Москве, порядка 30 тыс. рублей за метр (или немногим ниже), то конечные цены на жилье там порядка $1,5 или около 45 тысяч рублей за метр с учетом стоимости земли и всех дополнительных издержек вполне можно рассматривать как справедливые.

Статья подготовлена пресс-службой Гильдии риэлторов Московской области на основе материалов аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости»

18.02.2010

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям