С начала 2010 года со стороны риэлторов, аналитиков и представителей средств массовой информации звучит много расхожих мнений о том, чем ознаменуется 2010 год: ростом или падением цен либо отсутствием каких-либо изменений. Прогнозировать тенденции рынка недвижимости достаточно сложно. Тем более невозможно прогнозировать без подробного исследования ситуации на рынке жилья в предыдущие годы.

Какие цены на квартиры были? Какими стали? Как менялись спрос и предложение? В этом и попробуем разобраться, обратив своё внимание к графику 1.

График 1. Динамика изменения цен в Раменском с июня 2006 года по март 2010.

Рассматривая рынок жилья в Раменском, мы видим несколько этапов изменения цен в период с июня 2006 года по март 2010:

1. Июнь 2006 года – низкая цена на квартиры (35 тыс. руб. за кв. м) при низком предложении.

2. Август - ноябрь 2006 года - резкий рост цен на квартиры (60 тыс. за кв. м.) вызван ростом спроса.

3. Декабрь 2006 года – стабилизация рынка. Покупатели оказались совсем не готовы приобретать по высоким ценам, квартиры перестали продаваться, и объем предложения на рынке резко увеличился. Цены стали немного снижаться.

4. 2007 год – стабильно медленное падение цен и рост предложения.

5. Конец 2007 – начало-середина 2008 года – неудержимый рост цен в связи с ростом «ажиотажного» спроса, вызванного, во-первых, ростом предложения ипотеки и кредитов со стороны банков, и во-вторых, в связи с увеличением денежной массы в российской экономике, обусловленной возросшими ценами на нефть (потоки «нефтяных денег» начали растекаться по российской экономике). В этот период покупка недвижимости совершалась не только для жизни, но и с целью спекуляции.

6. Конец 2008 года – цены на рекордно высокой отметке (95 – 100 тыс. руб. за кв.м). Продавцы еще не учитывали фактор оттока денежной массы, связанной с финансовым кризисом. Банки начали сворачивать ипотечные программы, объем денег в деловом обороте начал стремительно уменьшаться, тревожные экономические новости заставили людей откладывать крупные покупки на будущее. Покупать недвижимость перестали.

7. Начало – середина 2009 года – стабильное падение цен на недвижимость. На новостройки цены снизились на 20%, на вторичное жилье продавцы предоставляли скидку в 10-15%. Предложение по-прежнему высокое. Цены на вторичное жилье в Раменском варьируются от 80 тыс. до 100 тыс. руб. за кв.м., в Жуковском – от 70 до 100. Первичное жилье в сданном доме с полной отделкой 65-70 тыс.

8. Середина – конец 2009 года – стабильное падение цен на недвижимость. Предложение высокое. Начал проявляться отложенный спрос. В декабре количество сделок по данным Раменского отдела Управления регистрационной службы по Московской области было максимальным с июля 2008 года по январь 2010 года (см. График 2).

9. Начало 2010 года – относительная стабилизация цен. Дефицит предложения отсутствует. Пока ещё действует отложенный спрос. Сделки происходят по квартирам, цены на которые наиболее экономичные. С рынка уходят наиболее дешёвые варианты.

График 2. Количество сделок купли-продажи с квартирами по данным Раменского отдела Управления регистрационной службы по Московской области с июля 2008 года по январь 2010.

Прокомментировать данные графика можем следующим образом: с сентября по конец 2008 года наблюдается ровное снижение количества сделок. В этот период сделки совершались по объектам, выставленным на продажу ещё летом 2008. Но в связи с тем, что цены неудержимо росли, покупать квартиры становилось всё тяжелее, а финансовая ситуация в России стала усугубляться, покупательская способность стала уменьшаяться, количество сделок начало свое снижение. Далее мы наблюдаем волновые скачки количества сделок периодичностью в 2-3 месяца. Покупательская активность то растет, то падает. При отсутствии стабильности на рынке недвижимости покупатель не уверен, то ли ему подождать падения цен, то ли будет рост цен. Покупатель не уверен, чего ему ждать. Отсюда и амплитуды в показателях.

Сравнивая количество сделок в сентябре и ноябре 2009 года с количеством сделок в те же месяцы 2008-го, видим, что количество сделок упало примерно в 1,5 раза.

Высокий показатель количества сделок в Раменском в декабре 2009 года показывает, что квартиры покупаются. Однако, стоит заметить, что сделки совершаются по наиболее экономичным вариантам объектов, цены на которые продавцы снизили. Тем более, что предложение на рынке недвижимости только растет! И есть из чего выбирать!

Как будет меняться количество сделок в 2010 году, покажет только время и ситуация на рынке недвижимости, которая, как мы видим обуславливается несколькими факторами: спросом-предложением, а также потребительскими возможностями покупателей, на что в свою очередь влияет экономическая ситуация в стране в целом.

Цены предложения квартир в Раменском и Жуковском смотрите в разделе Аналитики на сайте www.credit-center

Сергей Иванович Рябчиков,
исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»

17.03.2010

Поделиться новостью:
1

Вернуться к новостям