В средствах массовой информации появляются совершенно полярные прогнозы: одни кричат об обрушении цен на 30- 40 %, другие о подъеме, одни предрекают разорение строителям и массово замороженные стройки, другие - сверхприбыль строителей.

Попробуем дистанцироваться от раздутой шумихи и подумать логически на примере города Раменское.

Первый вопрос - упадут ли цены?

Рынок жилья сейчас условно можно разделить на 2 сегмента: квартиры от собственников и квартиры в строящихся домах от строителей

Первые (по запросам продавцов) достигают цены 95-100 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом их становится все больше.Вторые продаются, в среднем, от 50 до 60 тыс. рублей за 1 кв. м (в городе строится больше 20 домов). При этом в довольно многих домах, находящихся на завершающей стадии строительства, остались непроданными до 30 % квартир.Это означает, что в ближайшее время (после сдачи домов и регистрации права застройщика на непроданные квартиры) появится прямая альтернатива завышенным пожеланиям собственников.Естественно, строители поднимут цены на эти квартиры ( выросшие банковские проценты компенсировать же надо!), но не более чем до 75- 80 тыс. рублей/ кв. м. Добавьте часть затрат на отделку и получите нижний порог снижения цен вторичного рынка ( не более 10 %).

А будут ли снижать цены строители? Давайте подумаем вместе:

1. Cебестоимость стройматериалов и з/п строительным рабочим не снижается.

2.Cтоимость техусловий тоже вряд ли уменьшится. У городских властей нет иной возможности отремонтировать обветшавшие городские сети.

3. Большинство из строящихся домов строятся на уже взятые кредиты (как мы знаем, новых кредитов почти не дают, но старые не отзывают, лишь увеличивают процентные ставки).

4. Начатый процесс строительства не допускает временной консервации. Возобновление строительства после консервации требует значительных финансовых и организационных затрат.

Из всего перечисленного напрашивается логический вывод: имеющие устойчивое положение строители будут любой ценой достраивать начатые объекты и медлить с выходом на новые площадки, что в будущем (через 1-2 года) приведет к дефициту жилья и росту цен. Имеющие проблемы наоборот будут стремиться как можно больше увеличить объем предложений (имитируя активность на стройке), чтобы постараться на принципах «пирамиды» перескочить через кризис.

Значительное снижение цен кем либо из строителей может быть лишь сигналом о грозящем банкротстве. При этом незначительные (2-3 %) временные снижения цен могут проводиться отдельными строителями в рамках рекламных кампаний (а могут и не проводиться).

Таким образом, подытоживая вышесказанное, можно предположить, что на вторичном рынке временное падение цен весьма вероятно, но не более 10%; на первичном рынке снижения цен не будет.

P.S. Крупнейший застройщик г. Раменское ЗАО «ЮИТ Московия» уже поднял цены.

14.11.2008

Поделиться новостью:
17

Вернуться к новостям