13 января 2009г. газета "Грань" опубликовала статистические данные и прогнозы на рынке недвижимости в 2009г. по результатам встречи за круглым столом со специалистами:

Президентом гильдии риэлторов Московской области Николаем Михайловичем Мазуриным,

президентом гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района Андреем Александровичем Хромовым

 

и исполнительным директором ООО «Кредит-Центр недвижимость» Сергеем Ивановичем Рябчиковым. 

Здесь опубликована первая часть интервью, преимущественно с Мазуриным Н.М. Продолжение см. в следующей публикации.

- Николай Михайлович, по роду своей деятельности для изучения опыта и налаживания партнерских связей вы часто ездите по стране. А не так давно вернулись из США, откуда в общем-то и начался ипотечный и финансовый кризис. Что происходит в одной из самых мощных держав мира, что происходит в нашей стране и прежде всего в Подмосковье?

- Вы знаете, как это ни парадоксально, о кризисе в Америке меньше всего
рассуждают сами американцы. И я уверен, что они поступают совершенно правильно. Зачем создавать ажиотаж, поднимать панику. Экономика не может развиваться на протяжении многих лет бурными темпами, возможны взлеты и падения. Так всегда было и будет. Это в полной мере касается и рынка недвижимости.

Все встречи, конференции, семинары, на которых сегодня обсуждаются вопросы состояния и перспективы рынка недвижимости, конечно, в первую очередь рассматривают вопросы, связанные с кризисом: как долго он будет продолжаться, насколько упадут цены, как спрос, что с предложением и т.д.

Аналитики выдвигают самые разные прогнозы - от полного обвала цен и стагнации на годы до оценки нашего рынка как относительно устойчивого и стабильного.

Думаю, делать сегодня глобальные прогнозы -дело не совсем благородное. Рынки недвижимости, разбросанные по нашей огромной стране, во многом имеют свою региональную специфику, уровень развития, историю и т.д. И для оценки состояния и перспектив необходимо понять, каким образом и почему ведут себя игроки на этом конкретном рынке, что происходит в его сегментах.

В своем небольшом выступлении я хотел бы коснуться нескольких тем, отражающих особенности рынка недвижимости Подмосковья, некоторые значимые точки его развития.

Что же из себя представляет сегодня Московская область?

 

Подмосковье - это субъект РФ, стоящий на равных с Москвой и Санкт-Петербургом по уровню своего развития. По населению Подмосковье занимает второе место после Москвы - почти 7 млн. жителей. По объему внутреннего продукта – второе место. По инвестиционной привлекательности - второе-третье. По вводу жилья - первое. Это 7,8 млн. кв.м жилья, построенного за 2007 год.Это территория, где расположено более 100 городов и более 5000 поселков и деревень. Это территория, обладающая наиболее высоким в России производственным, научным, социальным, транспортным и прочимпотенциалом.

С другой стороны, Подмосковье, охватившее территорию 4,5 млн. га земли, совсем не однородно. Это лоскутное одеяло из 36 районов, разных по численности населения, экономическому потенциалу, динамике развития и расстоянию до г.Москвы. Различна и структура рынка недвижимости по районам. В ряде регионов ближнего Подмосковья доминирующую роль занимает сегмент многоэтажного жилищного строительства. Есть города и районы Подмосковья с активным развитием коттеджной застройки и загородной недвижимости.

Неравномерно распределяются по Подмосковью и объекты коммерческой недвижимости.

Для того чтобы стала более понятна специфика рынка недвижимости Подмосковья, остановимся на разных секторах рынка недвижимости и ситуации, которая там складывается.

Что же происходит на рынке новостроек?

Последние годы этот рынок имел высокую динамику развития и темпы роста, как по объемам, так и по ценам. Традиционно доминирующую роль занимают районы, примыкающие к МКАД, такие, как Одинцово, Реутово, Красногорск, Люберцы, Мытищи. Динамика роста цен здесь составила около 30% за 2008г. Постепенно перечень городов и районов Подмосковья, где активно развивается строительство многоэтажных жилых домов, расширяется, уходя вглубь Подмосковья на 40-50-60 км.
К таким районам можно отнести Дмитров, Истру, Раменское и т.п. Потенциал рынка новостроек районов дальнего Подмосковья достаточно велик. Цены в районах дальнего и среднего Подмосковья по оценкам экспертов на 30-40% ниже ближнего Подмосковья
, транспортная доступность постепенно улучшается. В таких районах есть достаточно свободных участков под застройку. Конечно, на фоне сегодняшней стагнации оценивать данные перспективы непросто. За октябрь-ноябрь количество сделок на рынке новостроек уменьшилось в разы. Население покупает квартиры только в домах с высокой степенью готовности.

На начальной стадии строительства сейчас вообще ничего не продается, банки приостановили выдачу ипотечных кредитов на новостройки. Застройщики не спешат осваивать новые площадки. Общий объем предложения начал сокращаться вместе с долей новых объектов (в ноябре новых объектов было 5% от общего числа новостроек).

По прогнозам аналитиков ситуация на рынке новостроек Подмосковья будет достаточно стабильная, и если новостройки в ближних районах Подмосковья будут подвержены определенному снижению, то Подмосковье среднее и дальнее может даже на фоне общей стагнации расти.

Оценивая общее состояние рынка недвижимости Подмосковья, обязательно необходимо остановиться на состоянии рынка загородной недвижимости, т.к. объем этого сегмента отличает Подмосковье от прочих регионов. Из 7,8 млн. кв. м жилья, построенного в 2007г., 48% приходится на коттеджи и индивидуальные жилые дома. Рынок этот очень неоднороден. Здесь есть как районы традиционно развитые в сегменте загородной недвижимости, расположенные на Рублево-Успенском направлении, Новой Риги, Калужского шоссе, развивающиеся более дальние районы, так называемые районы дальних дач (это 80- 100 км от Москвы), например, Симферопольское шоссе, так есть и районы, где это направление еще на очень невысоком уровне. На этом секторе рынка существует очень большой диапазон как по динамике и уровню цен, так и по объемам предложений. Если говорить о ценах, то их уровень может быть от 100-150 тыс. долларов на Рублевском направлении до 15-30 км от Москвы и до 500 долларов за сотку на окраинах Подмосковья, например, в Лотошинском или Озерском районах. По динамике цен наиболее активно продвигается юг и запад- примерно 25-30% за 10 месяцев 2008г., север - 20%, восток -12%.

За последние годы в Подмосковье построено 515 коттеджных поселков, в стадии строительства находится более 250поселков (более 17 000 домовладений). Рынок загородной недвижимости, как и все секторы рынка, испытывает серьезные проблемы. Это объясняется как мировыми финансовыми проблемами, так и самой структурой сложившегося рынка, когда не хватает поселков и домов эконом-класса, когда существует значительная доля проектов с низким качествам и подобные тому причины.

Прогноз развития рынка загородной недвижимости Подмосковья на ближайшее время не самый оптимистичный. Эксперты считают, что значительная часть проектов будет замораживаться из-за нехватки средств у девелоперов. По ценам, однако, эксперты не предполагают снижения.

Что же происходит на вторичном рынке недвижимости Подмосковья?

То, что это огромный сегмент общего рынка, говорят цифры количества сделок за год. По статистическим данным и оценкам специалистов объем сделок в городах Подмосковья составляет от 60 до 80 тыс. в год, не считая сделок по аренде. На сегодня вторичный рынок по продажам замер. Активность покупателей, снизившаяся в октябре, продолжает эту тенденцию и в ноябре. Цены по инерции продолжают немного повышаться, но реальные сделки, которые проходят сегодня, на 5-20% ниже цен предложения. Именно этот дисконт и будет содержать потенциал снижения цен, который, я думаю, будет весьма неоднороден по районам Подмосковья. При этом наиболее активным сектором вторички, по которому все-таки проходят сделки, является сектор объектов с невысокими потребительскими качествами - хрущевки, панельки и т.п.Темпы прироста объема предложений в Подмосковье по данным аналитических исследований начинает сокращаться.

Сокращение темпов прироста - первый признак того, что наступит оживление рынка. Хотя ожидать этого оживления в ближайшее время не приходится.

О состоянии ипотечного кредитования в регионе.

Коротко хочется сказать, что на сегодняшний день ипотека, несмотря на финансовый кризис, остается практически единственным вариантом приобретения жилья всеми слоями населения. Рынок ипотеки сегодня переживает тяжелые времена. Количество банков, работающих в этой сфере, уменьшилось более чем в 3 раза, часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе. Процентные ставки по ипотечным займам стали достигать 30% годовых, а минимальная ставка ведущих игроков на этом рынке в Подмосковье - Сбербанка и ВТБ установилась на отметке 17-18%.

Уменьшились суммы кредита, увеличились размеры первоначального взноса. То, что происходит на рынке ипотеки сейчас, - это откат на несколько лет назад. Оказалось важно не только быстрее наращивать ипотечный кредитный портфель, а, главное, сделать его качественным. Думаю, именно сейчас, на этой волне есть возможность поднять значимость и оценку потенциальным покупателям услуги по ипотечному брокериджу. Опыт у них есть. 3 года назад именно фирмы, начинавшие работать ипотечными брокерами наиболее успешно, вели свой риэлторский бизнес и стали основными компаниями, вокруг которых сформировались муниципальные гильдии риэлторов.

Конечно, растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить расставаться с недвижимостью. Но все-таки кризис-явление временное, но жить где-то человеку нужно будет всегда.

Федеральная, региональная и муниципальная власть- важнейшие игроки на рынке недвижимости. В зависимости от их позиции во многом можно обострить или сгладить происходящие на рынке процессы. Как я говорил, в Московской области 378 муниципальных образований, 36 муниципальных районов, 36 городских округов, 114 городских и 192 сельских поселений. И в каждом из этих образований своя специфика. Там, где власть выходит с инициативами, где ищут способы решения вопросов развития территорий, инвесторы чувствуют себя нормально. Где власть пассивна -дела идут, прямо скажем, не слишком энергично. И это относится ко всем сегментам рынка недвижимости.

В отношениях с застройщиками и девелоперами основной проблемой являются вопросы перекладывания на инвесторов вопросов развития инфраструктуры (инженерной, социальной, дорожной и т.д.). Хорошо, если это 10-15% и власть понимает экономику инвестора, а если 25-30%, то процесс становится крайне сложным, и уже не вызывает у застройщиков желания снижать цены на недвижимость.

В отношениях с риэлторами такие структуры власти, как регистрационная палата, кадастровая палата, отделы землепользования и архитектуры пока, прямо скажем, во многих районах не повернулись к нам лицом. Сроки прохождения документов и принятия решений в таких структурах более чем излишне большие. Такие ситуации создают серьезное нервно-психическое напряжение по отношению к власти. А ведь именно сейчас необходимо упрощать многие процедуры и согласования, совершенствовать законодательную базу. Хотелось бы, чтобы проявилась государственная воля в этих вопросах. Конечно, рассматривая рынок недвижимости Подмосковья, хотелось бы понять тенденции развития и определить перспективные и стратегические прогнозы.

Нарисовать сегодня позитивную картину развития рынка недвижимости Подмосковья пока не очень получается, но все же: по прогнозам аналитиков падение цен в Подмосковье закончится быстрее и снижение стоимости будет не столь масштабным, как в Москве. Сегодня средняя цена предложения находится в Москве на уровне 6 тыс. долларов за кв. м, а в Подмосковье 3-3,5 тыс. Долларов за кв.м, хотя зачастую квартиры в Московской области во многом совпадают с квартирами на окраинах Москвы, как по качеству жилья, так и по уровню инфраструктуры и транспортнойдоступности. И даже если допустить, что в Подмосковье недвижимость сейчас переоценена, то многие московские объекты переоценены в еще большей степени. Таким образом, если в Москве коррекция цен ожидается на уровне 30%, и оживление рынка ждут не раньше следующей осени, то в Подмосковье цены снизятся не более чем на 10-15%, а активизацию рынка можно ждать уже весной 2009г.

Положительно на подмосковный рынок будут влиять процессы реализации специальных государственных программ. Например, в ближайшие годы в подмосковных городах построят 47 тысяч квартир (это более 3 млн. кв. м жилья)для военнослужащих, уволенных в связи с формированием новой структуры вооруженных сил РФ.

Власти Москвы запланировали только на 2008 год выкуп у застройщиков в Подмосковье 500 тыс. кв.м жилья на расстоянии 10-25 км от МКАД, на что планируется потратить около 33 млн. рублей. Нельзя не отметить и влияние на рынок планируемых к реализации в Московской области огромных мега-проектов, о реализации которых пока никто не заявлял. Одним из таких проектов может явиться строительство ЦКАД.

Проекты такого масштаба определяют перспективу развития территорий на десятки лет. Если не считать саму дорогу, на землях, прилегающих к ЦКАД, будет построено 20 млн. кв. м жилья, 10 млн. кв.м социальной инфраструктуры,2,3 млн. кв.м офисных площадей и т.д. Реализация проекта предполагает создание 200 тыс. рабочих мест.Важным элементом, влияющим на динамику выхода из кризиса, думаю, будут являться и реализуемые проекты в области коммерческой недвижимости, т.к. именно наличие и создание большого количества рабочих мест и активные миграционные процессы позволяют переживать кризисы рынков недвижимости с минимальными потерями. В Подмосковье в этом направлении имеется очень значительный потенциал - уже в ближайшие годы в Московской области будет построено 800 тыс. кв.м торговой недвижимости и 3,5 млн. кв.м производственных и складских площадей. И, думаю, место риэлторам во всех реализуемых проектах найдется, если не напрямую, то опосредовано.

Немного остановлюсь на том, как эффективно по моему мнению переживать кризис риэлторам. Конечно, на сегодня наблюдается значительное снижение количества сделок, что связано с тремя основными факторами: сокращением ипотечных программ, снижением покупательной способности из-за высоких цен и снижением потребительской уверенности потенциальных покупателей и продавцов. Однако, для риэлторов эта ситуация не нова, такой период стагнации большинство из нас пережили летом 2004 года, когда сделки на несколько месяцев встали. По оценке экспертов сегодня 51% населения страны считает самым надежным средством сохранения сбережений вложения в недвижимость. По мере развития финансового кризиса эта цифра по прогнозам увеличится до 75%, и это работает не на риэлторов. Одновременно с этим фактором будет развиваться фактор снижения количества предложений, эксперты оценивают снижение объемов вводимого жилья в Подмосковье на 20-30% до 5-6 млн. кв. м при расчетной годовой потребности для полного удовлетворения спроса в 11 млн. кв. м в год. И это тоже повлияет на динамику восстановления и роста цен и в конечном итоге тоже очень интересно риэлторам.

Ну и что делать сегодня?

В первую очередь надо дифференцировать свою деятельность, уделив внимание менее доходным, но более стабильным секторам нашей деятельности. Можно и нужно обратить внимание на развитие направления оформления и сопровождения сделок, т.к. количество таких сделок не уменьшается. Население, по статистике, в период кризисов активно приводит свое недвижимое имущество в порядок.

Думаю, будет крайне полезно внимательно отнестись к сегменту рынка по сдаче жилья в аренду. Специалисты успешных компаний в Подмосковье в этом направлении делают 15-20 сделок в месяц. При этом, что рынки подмосковных городов в этом отношении небольшие. Думаю, что именно сейчас, когда продажи снижаются, риэлторам необходимо вести поиск перспективных партнеров, особенно среди застройщиков.

Именно сегодня до них можно донести то, что риэлтор - не просто продавец квартир в строящихся домах, а тот специалист, который предложит широкий сервис потенциальному покупателю. Здесь и продажа вторички, и помощь в получении ипотечного кредита и расселении и т.д. Именно в период кризисов появляется возможность и необходимость провести ревизию своих внутренних технологий и сделать их более клиентоориентированными. Также необходимо развивать систему продвижения своих услуг. И, конечно, самое главное в такие периоды беречь своих специалистов. В нашем бизнесе эффективные сотрудники готовятся годами, а потерять их на волне общей излишней эмоциональности легко, необходимо вселять в них уверенность.

И в заключение несколько слов о нашем профессиональном объединении гильдии риэлторов Московской области.

Сегодня наша гильдия – одно из крупнейших региональных профессиональных объединений в России. Она объединяет около 180 организаций, принимающих и работающих по стандартам риэлторской деятельности. В состав ГРМО входят 10 муниципальных гильдий, созданных в муниципальных образованиях, и в ближайшее время войдет еще 2 вновь созданные. Именно в муниципальных гильдиях реализовываются профессиональные интересы риэлторских компаний и практикующих риэлторов.

Непосредственно в муниципальных гильдиях идет работа, интересная нам, как профессионалам. Это и создание информационных баз, и выпуск региональных профессиональных газет, и проведение специальных выставок, и реализация различных проектов и программ, в т.ч. и с органами муниципальной власти, и многое другое.

Исполнительный аппарат ГРМО старается максимально обеспечивать интересы и потребности своих членов в профессиональном обучении и переподготовке, предоставляет профессиональный инструмент в виде риэлторских баз, юридической документации и поддержке и т.д. Крайне важными в профессиональной деятельности являются и предоставляемые услуги по продвижению профессионального бренда, PR и маркетингу, защите и продвижении интересов риэлторов в структурах власти. Я не буду останавливаться на всем том, что делается в гильдии, это достаточно большой перечень различных мероприятий. Для примера скажу, что только в этом году для изучения опыта и налаживания партнерских связей значительные делегации Гильдии риэлторов Московской области побывали в Болгарии, США, Липецке, Екатеринбурге и Питере.

И не хотелось бы, чтобы риэлторы, войдя в общую волну излишне эмоционального восприятия кризиса, свернули программы своего профессионального развития. Нам есть, над чем работать. Это и завершить 100% сертификацию и серьезно поработать над развитием системы профессионального образования и в конечном итоге серьезно поработать над увеличением количества членов гильдии, ведь сегодня в Московской области работают около 2000 риэлторских компаний и индивидуальных предпринимателей.

Газета "Грань"

04.02.2009

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям