Вся недвижимость и оценка
Новостройки Раменского и Жуковского Квартиры вторичного рынка Раменского и Жуковского Оформление земли

РБК-недвижимость: В каких случаях ипотека может оказаться недоступной?


Фото: Depositphotos/pressmaster

Любое ли жилье можно купить по ипотеке? Большинство экспертов сразу же отвечают на этот вопрос "да". А потом, подумав, добавляют - "почти"… И начинают перечислять варианты, при которых получить кредит будет сложно или вообще невозможно. Надо сказать, что перечисление получается отнюдь не коротким.

Высокое доверие

Охотнее банки кредитуют покупки на "первичке". Скажем больше, очень многие работают только так. Поэтому на рынке новостроек доля ипотечных сделок выше. "Чаще всего интерес покупателей вызывают варианты недорогие и без транспортных проблем, - отмечает Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-Недвижимость", - в том числе, когда приобретение делается в инвестиционных целях". Важнейшее условие - дом, в котором расположена квартира, должен быть аккредитован в банке, в котором берется ипотечный кредит.

Впрочем, на вторичном рынке ипотека - тоже действенный драйвер для заключения сделок купли-продажи. А вернее, в основном осуществляемых с их помощью операций обмена с целью увеличения количества комнат, разъезда и т.д. Средний размер кредита при этом, по словам специалиста компании "Инком", составляет 3,5-3,6 млн руб. Руководитель департамента ипотеки компании "Домус финанс" Сабина Хамитова говорит, что в Москве банки с удовольствием выдают кредиты на покупку квартир без обременений на вторичном рынке. "Если объект юридически "чистый", имеет простую историю и понятное будущее - скорее всего, оформление ипотеки не займет много времени и сил. Для банков работа с такими квартирами в Москве - это очень прибыльный бизнес, т. к. стоимость "квадрата" здесь высока, а следовательно высока и доходность кредитных операций с недвижимостью". При этом генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева замечает, что оптимально дом должен быть не старше 90-х годов постройки. Это дает определенную гарантию того, что он не перейдет в разряд ветхого жилья еще до окончания выплат. Минус для банка - первый и последний этажи, а также неблагополучные районы (хотя это еще не означает автоматического отказа).

Безъязыкова Наталья Викторовна,
ООО «Кредит-Центр недвижимость», офис на Дергаевской

В общем, с помощью ипотечного кредита возможно многое. Наталья Безъязыкова, руководитель офиса на Дергаевской ООО "Кредит-Центр недвижимость" (входит в Гильдию риэлторов Московской области) дополняет список таких возможностей квартирами в многоэтажных домах на стадии инвестирования в строительство, домами с земельным участком, дачами и садовыми домами, гаражами, жилыми объектами незавершенного строительства жилого дома, участками под ИЖС и т.д. Сбербанк, по ее словам, например, также активно выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир по договору долевого участия или договору уступки права требования.

Банк может рассмотреть любой вариант, но в итоге при принятии решения по нему главным критерием, по словам управляющего партнера компании Delta estate Елены Земцовой, будет рентабельность приобретаемой недвижимости. Начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян говорит, что с точки зрения банка, наиболее рискованными объектами являются самый дешевый и самый дорогой сегменты.

Объекты нон-грата

А посему, если говорить о том, что не "поддается" ипотеке, то это главным образом покупки, так сказать, сомнительного характера. Кредит крайне трудно, да что там, практически нереально, получить для приобретения квартиры в аварийном или ветхом здании (особенно идущем под снос), в общежитии, без коммуникаций, с незарегистрированной перепланировкой, с деревянными перекрытиями, квартиры гостиничного типа... Сабина Хамитова говорит, что страховые компании почти в 100% случаев отказывают в страховании таких квартир. А без страхования предмета залога ипотечный кредит не может быть выдан по определению. Не кредитуют банки и доли в квартирах или комнаты, если речь не идет о последней комнате в квартире (например, если в трехкомнатной квартире человек владеет двумя, а его сосед надумал продавать свою - третью, то займ для покупки оставшейся комнаты могут предоставить).

Заместитель генерального директора петербургского АН "АРИН" Владимир Спарак говорит, что невозможно получить кредит на покупку квартиры на землях ИЖС, кстати, опровергая тем самым сказанные выше слова Натальи Безъязыковой. Нельзя купить в ипотеку квартиру, которая является залоговым обеспечением, в которой прописаны или являются собственниками несовершеннолетние дети, муниципальную или государственную квартиру, жилье с небезупречной историей, квартиру, обремененную договором аренды. При этом представитель Нордеа Банка Роман Слободян уточняет, что его коллеги в некоторых случаях не отказываются от кредитования "неблагополучной" недвижимости полностью, предлагая дополнительные условия: более короткий срок кредита или повышенный процент первоначального взноса.

Впрочем, банки могут отклонить не только "маргинальные" варианты. Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова говорит, сегодня на рынке появляются вполне благопристойные новые форматы, но, увы, с непонятной для банков востребованностью. Например, апартаменты комфорт- и экономкласса, если только это не объекты с доказанным стабильно высоким и прогнозируемым спросом. Сейчас кредитные учреждения только-только выходят на этот рынок. Специалист также добавляет, что ипотека фактически недоступна для апартаментов в лофтах - из-за статуса промышленной недвижимости и зачастую "рваного" спроса. Галина Гараева добавляет, что сегодня неохотно кредитуется рынок загородных коттеджей, к долгосрочной ликвидности которых после кризиса 2008-2009гг. банки относятся с недоверием. По сути игроками на рынке загородной ипотеки являются только Сбербанк и ряд банков, которые получили сами соответствующие активы именно в кризис и теперь кредитуют их приобретение. То есть, если речь идет о дорогом сегменте, то критерии каждый банк определяет для себя сам - вопрос сводится к определению уровня ликвидности объекта и глубокому анализу финансового положения заемщика.

Владимир Миронов
РБК-Недвижимость

15.11.2013

Вернуться к новостям

Объекты недвижимости:
Строящиеся новостройки Строящиеся новостройки
58 объекта
Сданные новостройки Сданные новостройки
62 объекта
Вторичный рынок Вторичный рынок
337 объекта
Коттеджи и дома Коттеджи и дома
255 объекта
Дачи Дачи
132 объекта
Земельные участки Земельные участки
302 объекта
Коммерческая Коммерческая
34 объекта
Гаражи Гаражи
9 объекта
Аренда жилья Аренда жилья
59 объекта
Оформление сделок Оформление земли
от 5000 руб.
Наши услуги

Наши услуги

Фирма оказывает полный комплекс услуг по операциям с недвижимостью, юридическому оформлению документов, выполняет все виды работ по оценке имущества.

Основной принцип нашей работы — это высокая степень надежности, профессионализм сотрудников и качество предоставляемых услуг.

ЮГО-ВОСТОК - Рязанско-Казанское направление ЖД
Офис г. Раменское, ул. Воровского: +7 (496) 467-08-25
Офис г. Раменское, БЦ «Юбилейный»: +7 (496) 467-00-08, +7 (495) 902-62-46
Офис г. Раменское, ул. Карла Маркса: +7 (496) 461-15-75
Офис г. Раменское, ул. Свободы: +7 (496) 46-16-444
Офис г. Жуковский, ул. Солнечная: +7 (925) 788-77-88, +7 (498) 483-36-03
Офис г. Жуковский, ул. Чкалова: +7 (925) 788-77-88, +7 (495) 556-56-65
   Яндекс.Метрика Карта сайта