Сергей Иванович Рябчиков,
исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость»

В Российской Федерации до 1997 года оформление всех сделок с недвижимостью происходило исключительно через нотариусов. Но и такие сделки требовали последующей обязательной регистрации в БТИ (квартира, дом) либо (земельные участки) до 1993 года в местной администрации, позднее – в Земельном Комитете.

В 1997 (по земельным участкам в 1998) году все функции по регистрации сделок были возложены на вновь созданную структуру - Регистрационную палату. Более того, любой договор отчуждения стал считаться вступившим в силу только с момента регистрации, вне зависимости от того, когда он был подписан и кем заверен. Тогда же была отменена обязательность нотариального удостоверения.

После этого популярность нотариального оформления пошла на спад. Сегодня более 90 % сделок люди предпочитают оформлять в простой письменной форме. Причин этого несколько.

Первая и основная – это главенство государственной регистрации. Фактически сегодня нотариус выступает в роли свидетеля, при котором была заключена сделка. А стоимость такого свидетельства порой зашкаливает. И заключается она не только в госпошлине, которая составляет, как правило, не менее 1 % от рыночной стоимости квартиры плюс стоимость так называемых технических работ.

Если агентство недвижимости, проводящее сделку, как правило, производит проверку истории объекта недвижимости самостоятельно за счет своей комиссии (получаемой за поиск продавца и покупателя, показы, переговоры, нахождения компромиссов между сторонами, обеспечение гарантий сторон и безопасности расчетов), то нотариус требует от сторон предоставление документов, получаемых ими самими, за свой счет (а это очень недешево при нынешних аппетитах, тарифах госструктур, имеющих право выдавать эти документы). И это еще одно удорожание, причем значительное. А еще важнее – это беготня по инстанциям, стояние в очередях и, как следствие: потеря своего времени и нервов.

Обращение к нотариусу однозначно можно порекомендовать в том случае, если есть сомнения в порядочности и отсутствии злого умысла у второй стороны сделки, при условии, что стороны нашли друг друга сами, без агентств. И в этом случае экономить на нотариальной пошлине, указывая стоимость «по БТИ» просто неразумно. Причем высока вероятность того, что если у второй стороны действительно наличествует злой умысел, она наотрез откажется от нотариального оформления на таких условиях, даже за Ваш счет.

В том случае, если таких сомнений нет (либо Вы покупаете/продаете недвижимость через агентство, входящее в саморегулируемую организацию – Гильдию (это очень важно, ибо помимо того, что такое агентство обязано работать по утвержденным стандартам (по сути аналогам советского ГОСТа, у Вас появляется дополнительный рычаг воздействия в случае возникновения каких-либо проблем с агентством – Комитет по защите прав потребителей при Гильдии)), то вполне можно обойтись простой письменной формой договора.

В этом случае Вы можете скачать шаблон договора из интернета, воспользоваться имеющимся на руках у кого-либо из знакомых образцов либо обратиться к риэлторам, которые на основании Вашей информации и документов подготовят проект договора, ответят на возникшие вопросы, сошьют договор надлежащим образом, предоставят возможность спокойно прочитать, подписать и рассчитаться, если продажа происходит между хорошими знакомыми и потребность в банковской ячейке отсутствует.

Такая услуга в нашем агентстве стоит 3 000 рублей. А если Вы не хотите терять время в беготне по банкам для оплаты квитанций и стоянии в очереди, чтобы сдать и получить документы, то стоимость услуги «под ключ» с регистрацией перехода права собственности составляет 10 000 (Десять тысяч) рублей, вне зависимости от стоимости квартиры.

Теперь о необходимом и достаточном перечне документов для сделки отчуждения (купли-продажи, дарения) квартиры.

1. Документы на квартиру. Минимально достаточно свидетельства из Регистрационной службы, если право собственности на квартиру продавцом было получено после 1997 года и выписки из домовой книги.

Очень желательно ради избежания возможных проблем в будущем:

- Сам договор, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца;

- техпаспорт БТИ (можно старый и просроченный, неважно, главное убедиться – что квартира в том же виде, в котором она зарегистрирована в госорганах, и Вас не ожидает в будущем открытие, что Вы приобрели незаконно перепланированную квартиру. Ну или чтобы Вы сознательно шли на такое приобретение);

- Квитанции об оплате коммунальных услуг. Хотя Вы по закону начинаете платить с момента начала пользования квартирой, но тратить нервы, скандаля с коммунальщиками и доказывая им прописанные в законе истины не стоит.

Есть и еще некоторые нюансы проверки квартиры, но выполнить их непрофессионалам достаточно сложно, поэтому я не буду их упоминать. Из того, что доступно любому покупателю, очень полезным может быть перед сделкой знакомство с соседями.

Если же право собственности на квартиру оформлено до 1997 года, то есть у продавца на руках договор со штампом БТИ, то дополнительно придется заказать в кадастровой палате – кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если данные по квартире в кадастровой палате отсутствуют, то продавцу придется делать технический план на квартиру и, сдав его в кадастровую палату, получать кадастровый паспорт.

2. Документы от продавца/покупателя.

В первую очередь это паспорта. Обязательно нужно проверить два момента:

1. Не истек ли срок действия паспорта (как ни удивительно, это оказывается новостью для людей не так уж и редко).
2. Состоял ли в браке продавец на момент предыдущей покупки. В этом случае требуется нотариально заверенное согласие супруга (и) продавца на отчуждение.
3. Квитанция об уплате госпошлины. Образцы квитанций есть в регистрационной службе.

Ранее также требовалось нотариально заверенное согласие супруги (а) покупателя на покупку, но с марта 2014 года данное требование отменили.

На основании перечисленных ранее документов готовится договор купли-продажи. Если стороны недостаточно хорошо знают друг друга, то согласовав текст договора, целесообразно поехать в банк и поместить сумму, составляющую стоимость квартиры, в банковский депозитарий (ячейку). Типовым условием доступа продавца к деньгам, как правило, является предъявление договора отчуждения со штампом регистрационной службы. В любом случае, сотрудники банка грамотно проконсультируют и подскажут, как и что заполнить в банковском договоре.

Поместив деньги в банк, стороны подписывают договор отчуждения и идут в регистрационную службу (в Раменском – ул. Воровского, д.1). Там, дождавшись очереди, они в присутствии государственного регистратора сдают под расписку ему документы и расписываются в заявлениях установленной формы.

Через указанный в расписке срок стороны (можно по отдельности) приходят в регистрационную службу: продавец за договором со штампом, покупатель – за договором и свидетельством.

Все очень просто, но только в отношении обычных сделок, без подводных камней, таких, к примеру, как обременение квартиры правами третьих лиц. В этом случае я бы рекомендовал не экономить, а обязательно обратиться либо к нотариусу, либо в агентство, чтобы экономия в будущем не обернулась огромными потерями.

Обратиться к нам Вы можете по адресу: г. Раменское, ул. Воровского, д.3, Кредит-центр, либо позвонив по телефонам: (495) 778-72-75 (московский), либо (46) 7-08-25 (раменский).

23.06.2014

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям