Марочкина Светлана Владимировна
заместитель директора ООО "Кредит-Центр недвижимость"

Что такое «коммерческая недвижимость» и с чем «ее едят»?

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: отдельно стоящие здания, используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные цели, бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, встроено/пристроенные помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а также квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения - «помещение свободного назначения», « … под торговые цели», «… офисное», « … бытового обслуживания». Всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские , производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного иили складского строительства и т.п.

Таким образом, видно, что понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно.

Все мы знаем, что любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от задачи и поставленной цели. И цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода.

Итак, можно сказать: Коммерческая недвижимость — это земельные участки, помещения, сооружения или здания, которые используют для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли, дохода от аренды, от инвестиций.

Если Вы решили купить или арендовать объект коммерческой недвижимости, обратите внимание на разрешенный вид его использования: свободного назначения, офисное, торговое и т.д. Вид использования должен соответствовать выбранному Вами виду деятельности. Т.е. если Вам предлагают помещение на первом этаже жилого дома, для начала узнайте, была ли это квартира, и если да, то переведена ли она в нежилой фонд. Если нет, то Вы не сможете использовать это помещение кроме как для проживания. Квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме можно перевести в нежилой фонд при условии организации отдельного (изолированного от входа в жилую часть) входа в помещение (смотрите глава 3, ст. 22 ЖК РФ принят № 188 ФЗ от 29.12.2004г. ред. от 28.12.2013 № 417-ФЗ с изм. от 25.05.2014). Если перевод осуществлен, то уточните какой вид деятельности разрешен в этом помещении. Ведь в офисном помещении вы не сможете открыть продовольственный магазин или медицинский центр. Если вдруг вы приобрели квартиру в строящемся доме и пока дом строился, решили в дальнейшем использовать ее не для проживания, а в коммерческих целях, то это тоже возможно. После получения свидетельства о праве собственности на квартиру действуете согласно правилам Жилищного кодекса РФ, глава 3.

Следующий этап, если документы в порядке, - это заключение договора. Договор, как купли/продажи, так и аренды, как правило, заключается в простой письменной форме, и в обязательном порядке должен включать следующие пункты:

- предмет договора (адрес и параметры объекта);
- цена договора (стоимость или арендную ставку необходимо указывать реальную).

Остальные условия договора обсуждается сторонами до его заключения.

Например, при аренде объекта - срок аренды. Договор аренды может заключаться на любой срок. Вот только нужно помнить, что при заключении договора аренды сроком от года и больше, договор подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченных органах. И возможно стоит потратить на это силы и время, ведь в результате появляется уверенность, что через 11 месяцев Вас не попросят освободить занимаемое помещение в связи с истечением сока аренды (хотя на словах могли обещать совсем другое, и Вы вложили средства в неотъемлемые улучшения, проще сказать в ремонт). В то же время обратите внимание, что любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости, находящейся в муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах.

Часто возникает вопрос про ежегодное увеличение арендной платы. Кто-то привязывает это к ставке инфляции, кто-то ставке рефинансирования, а кто-то просто либо к каким-то процентам или фиксированной цифре. А некоторые собственники объектов пишут: «...повышение арендной ставки не чаще одного раза в год» без указания цифр. Это может грозить подъемом арендной ставки на непредсказуемую высоту. В результате, при недобросовестном арендодателе, возможно, придется просто съехать, так как ставка может оказаться для Вас неприемлемой. Размер повышения арендной ставки должен быть указан, а вот в каком размере - предмет обсуждения сторон.

Переходим к следующему вопросу: цена объекта или арендная ставка. От чего они зависят. Цена объекта или арендная ставка в первую очередь всегда будет зависть от местоположения объекта: при торгово-офисном объекте чем выше пешеходный и/или автомобильный трафик, тем выше цифра.

А вот, при покупке/аренде земельного участка под производственные нужды близость жилых домов может сыграть злую шутку: при определенных видах деятельности жилые дома должны располагаться не ближе 300 метров. Следующий фактор, влияющий на формирование цены или арендной ставки, это состояние: чем лучше, тем дороже. И в то же время собственнику (при продаже) надо понимать, что вложенные в отделку деньги не всегда возвращаются в полном объеме. Зато объект с отделкой может быть ликвиднее, как при продаже, так и при сдаче в наем. Так как можно сразу начинать работу. В то же время следует отметить, что отсутствие отделки не всегда недостаток: крупные, сетевые компании всегда проводят отделку согласно своей концепции. То же самое касается и узкопрофильных предприятий: детские центры, медицинские учреждения, пищевое производство. Они делают отделку согласно санитарным нормам и требованиям.

С каждым днем актуальность приобретения ликвидной коммерческой недвижимости возрастает и становится все более сложным и неразрешимым вопросом. Если Вы не являетесь профессионалом риэлтором, то найти варианты, удовлетворяющие Вашим запросам, крайне сложно.

Да и сама сделка купли-продажи коммерческой недвижимости - это очень важный, и как правило не простой, процесс и требует того, чтобы подбором вариантов и оценкой ликвидности занимался знающий человек, специалист в своем деле. Могу предположить, что многие скажут: «ну и зачем мне переплачивать?... Я и сам смогу...». Вот только многолетний опыт работы нашей компании говорит о том, что невозможно человеку без опыта риэлтора, работающего ежедневно именно с коммерческой недвижимостью, знать и просчитать все варианты при работе с этой категорией объектов.

Так что, может быть, лучше сразу обратиться в проверенную временем и рекомендованную компанию, которая сможет подобрать лучший для Вас вариант, по заявленным Вами параметрам, не правда ли?

Заместитель директора ООО «Кредит-Центр недвижимость»
брокер по коммерческой недвижимости Марочкина Светлана Владимировна

PS:

Группа компаний «Кредит-Центр» работает на рынке более 20 лет, и в 2006 году стала победителем регионального Конкурса профессионального признания на рынке недвижимости в номинации «Лучшая брокерская фирма на рынке коммерческой недвижимости» по результатам голосования.

PR-отдел группы компаний "Кредит-Центр"

05.08.2014

Поделиться новостью:
39

Вернуться к новостям