Марочкина Светлана Владимировна
заместитель директора ООО "Кредит-Центр недвижимость"

Начнём с того, что рынок коммерческой недвижимости существенно отличается от рынка жилой.

            И то, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных потребителей (покупателей/арендаторов) и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 8-10 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье.

            Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные бизнесмены, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

            Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на коммерческую недвижимость резко падает, вместе с этим понижается и цена, причём цена падает стремительнее, чем на квартиры.

            Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при стечении определённых условий. ведь любая мелочь может спровоцировать убытки или привести к сверхприбылям.

            Именно поэтому для операций с коммерческой недвижимостью требуется намного большая осведомленность в тонкостях и состояния рынка

            До 2014 года выгода от вложений в нежилую недвижимость была очевидной. А во времена, когда цены на недвижимость возрастали вдвое или даже втрое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей. Прежде всего необходимо понять что вы хотите получить на выходе:

-        вы сдаёте в аренду (получаете пассивный доход) или

-        сами занимаетесь своим любимым делом - торговлей, производством и пр. или

-        получить максимальный «спекулятивный» доход при последующей продаже.

            Помимо прочего необходимо учесть, что сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для коммерческих объектов нормальным считается показатель– от 8 до 12%.

            Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 7 до 10 лет. Склады и иные помещения требуют больше времени: от 8 до 12 лет. При этом, арендные ставки в торгово-офисных центрах, расположенных на пересечении пешеходных «узлов» (вблизи железнодорожных станций, в больших жилых массивах), и на сегодняшний день остаются самыми высокими (а в некоторых ТЦ не смотря на всеобщее падение рынка, не думали снижаться), и обеспечивают собственниками максимальные прибыли.

            Вопрос куда можно сейчас инвестировать беспокоит многих. И риски, которые необходимо учесть, конечно же всегда были, есть и будут.

            Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие объекты, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть с затянутыми сроками ввода в эксплуатацию по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и послекризисное время. Чтобы свести риски к минимуму, следует отдавать предпочтение тем застройщикам, которых вы знаете и в репутации которых уверены или объектам вторичного рынка. Правда выбор объектов и их стоимость и условия оплаты будут существенно разнится на первичном и вторичном рынках.

            Спрос на коммерческую недвижимость с 2014 г. по настоящее время претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в три раза. Связано это с обостренной политической ситуацией, с падением российской экономики и резким снижением доходов населения.

            Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис даёт российским инвесторам неоспоримые преимущества: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести коммерческую недвижимость по очень невысокой цене (в 2016 году цены упали до 50% по сравнению с 2014 годом), и в будущем получить высокий доход.

Для сравнения цены на квартиры упали в среднем на 20%.

            Так что на сегодняшний день, инвестирование в коммерческую недвижимость в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако следует всё-же помнить, что специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, сейчас даже у мелких инвесторов (потребителей 20 -30 кв.м. нежилых помещений в торгово-офисных центрах) есть возможность инвестировать в коммерческую недвижимость в связи с падением стоимости квадратного метра на этапе строительства.

Удачных покупок, и хороших прибылей, рискнувшим инвесторам.

Наше агентство готово предложить лучший для вас вариант инвестиций, так-как мы многое годы следим за состоянием и тенденциями рынка как коммерческой так и жилой недвижимости.

08.07.2016

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям