«Иллюзия замороженности»

Общая ситуация на рынке квартир.

Рябчиков Сергей Иванович
Исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость", офис на ул. Воровского

К сожалению, падение рубля к иностранным валютам не ограничилось на том уровне (50 – 55 рублей за доллар), который в конце 2014 года обещали оптимистично настроенные члены правительства. Падение оказалось гораздо более существенным, что очень сильно повлияло на рынок недвижимости.

При этом особую пикантность этому влиянию придало то, что цены на квартиры (реальных сделок, а не надежд и пожеланий собственников) не только не устремились вслед за долларом, а наоборот очень серьезно просели.

На самом деле всему этому есть очень простое и логичное объяснение. В связи с реально наступившим кризисом количество высокооплачиваемых вакансий в Москве и Подмосковье резко сократилось. Более того, достаточно много местных жителей оказались либо без работы, либо на грани этого. Соответственно в глазах мигрантов (в том числе из иных регионов Российской Федерации), которым нужно не только переехать, но и трудоустроиться, Подмосковье вообще и Раменское в частности потеряло свою привлекательность. Тем более, что на те производства, которые в Раменском и Жуковском успешно работают на госзаказах, устроиться со стороны практически невозможно.

Во всяком случае, количество обращений иногородних покупателей сократилось на порядок. Местные жители также не смогли насытить рынок спросом. Уровень зарплат практически не вырос. При этом расходы возросли очень сильно. Реальное удорожание продуктов питания оказалось значительно выше декларируемой Госстатом инфляции, да и оплата за тепло-водо-энергоснабжение выросла очень заметно. Соответственно возможностей как для накопления, так и для расчетов по кредитам (особенно ипотечным) у людей не осталось. Да и ставки по кредитам на вторичный рынок квартир в течение года превосходили все мыслимые пределы. Поэтому покупать квартиры по ценам прошлого года люди категорически отказываются.

Это привело к тому, что на сегодняшний момент можно найти на специализированных сайтах тысячи объявлений о продаже квартир только в черте города Раменское. Правда многие из них дублируются, но по реальным оценкам можно уверенно заявить, что на сегодня не менее шести сотен собственников квартир в городе Раменское хотели бы продать свое имущество. И это не считая предложений в новостройках! В самых тяжелых условиях кризиса 2008-2009 года одновременно в городе продавалось не более шестидесяти квартир. Разница в 10 раз!

Вторичный рынок – все ли так беспросветно?

Как известно, при определении стартовой цены своей квартиры, мы все пользуемся информацией, находящейся в свободном доступе. Посмотрев стоимости квартир, аналогичной нашей, мы определяем, что наша квартира немного лучше, так как у нас лучше вид из окна, красивее обои, недавно кран в ванной поменяли и т.д., добавляем к цене 100 – 200 тысяч и выставляем квартиру на рынок. А дальше тишина. Редкие звонки от стремящихся «помочь» риэлторов лишь подчеркивают ее.

Почему так? Неужели на самом деле рынок умер?

Как руководитель агентства, проводящего сделки и в таких условиях, могу опровергнуть такое мнение.

На самом деле на рынке находится масса покупателей с деньгами, не поддавшихся панике конца 2014 года, когда не покупалось только самое безумное жилье. Мы неоднократно убеждались, что не вызывающая ни одного звонка к примеру однокомнатная квартира в девятиэтажке на Гурьева стоимостью 3,2 млн рублей, вызывает просто шквал звонков и очередь из желающих немедленно ее купить при снижении цены до 2,5 млн рублей. Просто в отличие от продавцов, покупатели, знакомясь с рынком, обращают внимание как раз не на заявленные цены, а на количество таких предложений о продаже. И считают, что так как им нужна только 1 из 2 десятков одновременно продающихся однотипных квартир, то они могут искать такого продавца, который согласится с их требованиями.

Для успешного проведения сделки роль грамотного риэлтора становится неоценимой. Очень важно соблюсти баланс, найдя ту максимальную цену, за которую квартиру купят именно сейчас. В вышеприведенном случае эта цена как правило колеблется на ноябрь 2015 года в пределах 2,8-2,9 млн. рублей. Но есть и еще один очень серьезный фактор. Цены платежеспособного спроса на квартиры продолжают, пусть и очень медленно, падать. Поэтому, если тенденция сохранится, то те, кто выставит свою квартиру за 3,2 млн рублей, снижая каждую неделю цену на 50 тысяч рублей (казалось бы, очень разумно, чтобы продать по максимальной стоимости), через 2 месяца, дойдя до цены 2,8 млн, тоже продать квартиру не смогут. Потому что при сохранении тенденции (а она прямо зависит от кризиса в стране, окончание которого пока не видно) к этому моменту платежеспособный спрос опустится до 2,7 млн рублей. И его снова придется догонять. Либо вообще отказаться от продажи на 2-3-4 года.

Тем более, что с 1 января 2016 года срок владения квартирой для «безналоговой» продажи увеличивается с 3 до 5 лет. Поэтому те продавцы, чей срок владения как раз находится в этих пределах, должны помнить, что лучше продать квартиру до 31 декабря 2015 года, так как при изобилии выбора покупатели соглашаются на цену «до миллиона» только при очень серьезных скидках. Ибо риска расторжения сделки с возвратом именно этого миллиона никто не отменял.

Ниже в таблице приведены средние цены предложения «мертвого рынка» и цены, по которым можно практически гарантированно продать любую квартиру в течение месяца.

Что же касается ожиданий покупателей, то, слава Богу, пока в стране все не так плохо. Поэтому случаев, когда людям приходится продавать свою квартиру просто, чтобы выжить, не зафиксировано. И в случае начала восстановления экономики те покупатели, которые сегодня требуют еще большего снижения цены, вынуждены будут заплатить больше. Или ничего не купят.

Строящееся жилье – спрос едва ощущается, но предложение снижается опережающими темпами.

Снижение покупательского спроса больно ударило и по сегменту строящегося жилья. Покупатели также ждут, когда застройщики снизят цену. Подогреваются эти ожидания постоянной рекламой о скидках, снижениях цен, акциях, которые льются из всех радиоприемников и газет. Хотя на самом деле все эти скидки всего лишь возврат к ценам октября прошлого года, ниже которых застройщики продавать квартиры отказываются.

То, что это не игра и не жадность, подтверждает практически полное отсутствие в городе новых строек. За весь год можно зафиксировать только начало строительства одного дома в Холодово, и то одноподъездного. Некогда гигант рынка ЗАО «ЮИТ Московия» вообще в открытом доступе объявил о «снижении объемов производства в России до уровня их соответствия ослабевшему спросу». Переведя с финско-русского на русский, можно сказать, что ЮИТ известил о том, что новые дома начинать строить не будет, пока цены на квартиры не догонят удорожание строительства. А как мы видели выше, предпосылок для роста цен платежеспособного спроса сегодня просто нет.

Поэтому покупать новостройку, если есть такое желание и возможность, нужно именно сейчас. Тем более, пока застройщики все еще предлагают скидки. Скоро количество строящихся домов станет настолько малым, что цены на остатки могут возрасти вне зависимости от состояния рынка. Не случайно даже Гарантия-строй, работающая фактически на приезжих покупателей, объявила о подъеме цен.

Выводы и прогнозы.

Скорее всего, в ближайшие несколько месяцев продолжится слабое снижение цен на вторичном рынке. При этом, если не будет очередного «подарка» от наших правителей, например в виде еще одной девальвации рубля, рынок стабилизируется и начнет оживать на уровне чуть выше уровня сегодняшних цен реальных сделок (столбец 4 таблицы). А вот по новостройкам следует ждать к лету отмены действующих скидок в связи с уменьшением количества непроданных квартир. Квартиры же от «инвесторов», в том числе тех, которые очень неудачно вложились в декабре прошлого года, и которые сейчас пытаются вернуть хоть часть вложенного, порой демпингуя застройщиков, также к лету перестанут оказывать сколь либо заметное влияние на рынок.

Ситуация с ценами предложения и ценами большинства реальных сделок на рынке недвижимости Раменского по состоянию на конец ноября 2015 года следующая:

1-комн. квартиры
вид Параметры типовой квартиры данного вида Средние цены предложения (млн. руб.) Средние цены большинства реальных сделок (млн. руб.)
1 2 3 4
Хрущевки Общая площадь: 30-31 м2, жилая: 17 м2, кухня: 5,5-6 м2 2,6-2,8 2,3-2,5
Типовые Общая площадь: 33-35 м2, жилая: 17 м2, кухня: от 7 м2 3,0-3,4 2,7-2,8
Сданные новостройки с отделкой Общая площадь: 40-42 м2, жилая: от 18 м2, кухня: от 10 м2 3,8-4,1 3,6-3,9
Сданные новостройки без отделки Общая площадь: 40-42 м2, жилая: от 18 м2, кухня: от 10 м2 3,1-3,2 2,8-2,9
2-комн. квартиры
вид Параметры типовой квартиры данного вида Средние цены предложения (млн. руб.) Средние цены большинства реальных сделок (млн. руб.)
Хрущевки Общая площадь: 42 м2, жилая: 29 м2, кухня: 5,5-6 м2 3,2-3,4 2,9-3,1
Типовые Общая площадь: 50-52 м2, жилая: 29 м2, кухня: от 8 м2 4,0-4,4 3,5-3,7
Сданные новостройки с отделкой Общая площадь: 64-68 м2, жилая: от 42 м2, кухня: от 11 м2 5,2-5,6 4,9-5,2
Сданные новостройки без отделки Общая площадь: 64-68 м2, жилая: от 42 м2, кухня: от 11 м2 4,1-4,5 3,8-4,1
3-комн. квартиры
вид Параметры типовой квартиры данного вида Средние цены предложения (млн. руб.) Средние цены большинства реальных сделок (млн. руб.)
Хрущевки Общая площадь: 57-59 м2, жилая: 42 м2, кухня: 5,5-6 м2 4,1-4,3 3,4-3,6
Типовые Общая площадь: 62-65 м2, жилая: 41 м2, кухня: от 8 м2 4,8-5,2 4,3-4,5
Сданные новостройки с отделкой Общая площадь: 85-90 м2, жилая: от 54 м2, кухня: от 12 м2 6,7-7,2 5,8-6,3
Сданные новостройки без отделки Общая площадь: 85-90 м2, жилая: от 54 м2, кухня: от 12 м2 5,6-5,8 5-5,2

Исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость" Рябчиков Сергей Иванович

20.11.2015

Поделиться новостью:
14

Вернуться к новостям