Ситуацию на рынке квартир комментирует

Рябчиков Сергей Иванович, исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость"

Стабилизация и заметное оживление. Но не для всех.

На первый взгляд, рынок квартир в Раменском по-прежнему кажется замороженным. К примеру, по сведениям Авито на 11 апреля 2017 года в городе Раменское (население которого, включая стариков и детей) составляет около 110 тысяч человек, одновременно продается почти 2000 квартир. А если считать средней семью в 4 человека, то получится, что каждая четырнадцатая семья мечтает свою квартиру продать!

Ссылка на Авито:

Однако это совсем не так. При внимательном профессиональном взгляде на эти объявления можно выявить следующее.

Большинство рекламных объявлений - это дубли, «фонари» и «фейки».

В среднем, большинство квартир дублируются с разными ценами и разными телефонами, зато с одинаковыми фотографиями интерьеров.

Это происходит вследствие того, что любого продавца после первичного размещения рекламы от своего имени ожидает шквал звонков. Но не от покупателей. В лучшем случае это будут звонки от сотрудников честно работающих агентств, которые собирают информацию о новых поступлениях на рынок для пополнения базы и возможности предложить обратившемуся к ним покупателю квартиры от собственника. В худшем – это будут мнимые покупатели, подбирающие квартиру «для себя, для брата, для тети…».

После этого (так как все рекламные объявления имеют свойство опускаться в поиске, если не тратить постоянно деньги на их подъем и актуализацию) через 1-2 недели квартира продавца появляется в рекламе, но с другими телефонами. Причем нередко дешевле, чем хочет сам продавец.

Цель таких объявлений проста – привлечь наиболее завлекательной ценой покупателя, а далее поставить ультиматум продавцу о торге под «реального клиента». Если продавец соглашается – проходит сделка. Если с негодованием отказывается – покупателю рассказываются сказки о нехорошем продавце, поднявшем цену, а предложение о резком снижении (до уровня первичного фейка (объявления-обманки)) делается другим участникам рынка. Иногда кто-то из них соглашается.

Естественно, шансы самого продавца продать квартиру, когда из нее недобросовестными агентами сделан так называемый на профессиональном слэнге «фонарь» для привлечения покупателей к агенту – становятся равными нулю.

Отсеяв такие дубли, можно оценить реальное количество выставленных на рынок квартир примерно в 500-600.

Однако и это очень много. Именно поэтому все чаще действительно реальные покупатели занимаются не самостоятельным поиском по интернету и отсевом фейков, а обращаются по рекомендациям друзей и знакомых в хорошо зарекомендовавшие себя агентства.

Спрос на квартиры – только по адекватным ценам

Как бы ни оживился рынок, а покупаются на нем самые востребованные и лучшие по ценам квартиры. И покупаются – достаточно быстро. Только Кредит-центр за 1 квартал 2017 года продал более 40 квартир! О каком застое можно говорить?

Просто квартиры по реальным ценам быстро появляются в рекламе и быстро из нее исчезают (а порой и не появляются, а тут же показываются и продаются реальным покупателям, оставившим заявку в агентстве на появление квартиры с заданными параметрами и ценой). А квартиры по завышенным ценам «висят» месяцами, заставляя ориентироваться на себя все новых и новых продавцов.

Таким образом, можно сказать, что реально в Раменском ежеквартально выходит на продажу 60-80 квартир. И все они продаются. То есть активность рынка близка к топовым показателям прошлых лет.

Остальные же объявления о продаже относятся к квартирам, хозяева которых оказались не готовы к принятию сегодняшних ценовых реальностей рынка. Ориентируясь не на цены реальных сделок, а на мечты соседей, они пополняют список сотен не находящих покупателя квартир, ошибочно полагая, что квартирный рынок – мертв.

Итак, несколько рекомендаций как продать квартиру по максимальной для сегодняшнего рынка цене.

1. Не допускайте размножения объявлений о своей квартире. Либо продавайте только сами, либо поручите это вызвавшему наибольшее Ваше доверие агентству. Покупатели, устав от фейков, давно уже не звонят, если видят в рекламе разные объявления с разными ценами и телефонами, но одинаковыми фотографиями.

2. Не ориентируйтесь на висящие в интернете месяцами объявления. Нередко хозяева таких квартир имитируют продажу (например, если речь идет о продаже и разделе денег между наследниками, один из которых проживает в квартире, а остальные… ждут покупателя). Понимаю, что всегда каждой стороне рынка хочется верить в лучшее, но  стоит квартира только ту цену, которую за нее заплатить реальный покупатель. А не сколько уже полтора года хочет получить сосед-продавец такой же квартиры.

3. До продажи приведите в порядок документы. Сейчас у людей крайне мало наличных, да и безналичных денег (я конечно говорю о жителях подмосковных городов, а не Рублевки). Примерно 80 % проведенных нами в первом квартале 2017 года сделок были проведены при помощи ипотечных кредитов. Львиную долю которых выдал Сбербанк РФ, являющийся нашим стратегическим партнером на рынке недвижимости Раменского.

Соответственно, та же неузаконенная перепланировка, либо наличие техошибок в документах может привести к отказу банка в выдаче кредита на покупку квартиру. И тот самый реальный покупатель просто подберет себе другой вариант с такой же ценой.

4. И, конечно, оптимальное решение – обращайтесь к давно работающем на нашем рынке профессионалам. Они помогут и с определением наибольшей цены, за которую купят Вашу квартиру, дадут рекомендации по Home Staging, организуют за свой счет рекламную кампанию, проведут переговоры с покупателями, помогут найти между сторонами сделки взаимопонимание  и оформят сделку.

 

03.05.2017

Поделиться новостью:

Вернуться к новостям