Ситуацию на рынке квартир комментирует

Рябчиков Сергей Иванович, исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость"

Вторичный рынок.

По итогам второго квартала 2017 года  можно с уверенностью сказать, что кризис, потрясавший квартирный рынок Раменского в 2015-2016 году, закончился.

За II квартал только нашим агентством было оформлено в полтора раза больше сделок по сравнению с I кварталом, который, в свою очередь, оказался лучшим, чем результаты любого квартала 2015 и 2016 годов.

Подтверждает эту уверенность и рост числа выданных Сбербанком РФ ипотечных кредитов. Доступность и прозрачность одобрения ипотеки и снижение процентных ставок подтолкнули механизм накопившегося отложенного спроса, когда возник по причине того, что люди, даже испытывая нужду в квартирах, чувствовали неуверенность в завтрашнем дне и просто боялись влезать в ипотеку.

Тем не менее, тому, кто не имеет информации о реально проводящихся сделках, трудно поверить в оживление рынка. На любом рекламном сайте мы видим массу «продающихся», но, до сих пор не проданных и «висящих» в базах по недвижимости месяцами, квартир, хозяева которых отчаялись дождаться звонка (за исключением звонков от вездесущих агентов, набирающих базу объектов). В связи с чем это происходит?

Ответ прост. Рынок квартир реально «нащупал дно». Хозяева квартир, действительно желающих продать свои квартиры, достигли того уровня цены, при котором количество реальных покупателей стало сопоставимым с количеством реальных продавцов.

Эти реально продающиеся квартиры почти не видны невооруженным взглядам других продавцов. Они недолго находятся в рекламных объявлениях. Например, средний срок от заключения эксклюзивного договора продавцом квартиры с нашим агентством до сделки составляет от 1 до 2 месяцев. При этом в рекламе квартира, выставленная на рынок по правильной цене, находится всего 2-3 недели, после чего находит своего покупателя. То есть, квартиры снова стали ликвидным товаром.

Разочарование же для продавцов состоит в том, что ликвидны квартиры лишь по тем ценам, которые готовы заплатить покупатели. А это, на 15-20 % ниже, чем в декабре 2014 года, когда был пик цен. И, соответственно, на 15-20 % ниже средней цены предложения, которую мы видим в данный момент на Авито, ЦИАНе и десятках иных рекламных сайтов. Количество реально продаваемых сейчас квартир позволяет предположить, что ниже этого уровня цены реальных сделок уже не упадут. Приведу в пример два расположенных рядом на Авито объявления о продаже:

1-к квартира, 33 м², 4/9 эт.

3 000 000 руб.

Коммунистическая д.ххх

1-к квартира, 35 м², 4/5 эт.

2 500 000 руб.

ул Коммунистическая, д.ххх, не хрущовка

Как вы думаете, какую из этих квартир купят, а какая продолжит «висеть» в рекламе?

Утешить продавцов, держащих свою цену,  может разве что то, что подобное снижение цен мы уже переживали в прошлом, лет 15 тому назад (правда, тогда цены измерялись в долларах). И если ситуация повторится, то через 2-3 года цена спроса подтянется к сегодняшней цене среднего предложения и такие, «зависшие» сегодня квартиры, найдут-таки своего покупателя. Если, конечно, не будет очередного обесценивания рубля и зарплат, что негативно повлияет на спрос.

Также, может быть плюсом и то, что если человеку срочно потребуются деньги, то, в отличие от 2015-2016 годов, он может быть уверен в том, что его квартира продастся. Быстро. Но только по тем ценам, которые готовы платить покупатели.

Однако, в любом правиле есть исключения. В Раменском есть несколько домов, квартиры в которых продаются не дешевле, чем в 2014 году. Это поадресно: Красноармейская, 2,4,6, 17,  Свободы, 6а и, в меньшей степени, Красноармейская,8. Покупатели квартир в этих домах готовы платить несколько дороже, чем стоят квартиры подобных планировок в менее престижных домах.

Первичный рынок.

 На рынке строящегося жилья ситуация не столь прозрачна. С одной стороны, налицо резкое уменьшение количества строек. Из начавших продажи квартир в новом строящемся доме я могу назвать разве что вновь образованный «ЮИТ-регион», начавший строительство своего первого дома в 10-м микрорайоне (где раньше строил «ЮИТ-Московия»).

С другой стороны, массовый выход на рынок квартир в сданных новых домах от частных инвесторов, убедившихся, что покупка квартиры без отделки и затраты на отделочные работы в ней для последующей сдачи в аренду – убыточное вложение.

Поэтому, предложение (я говорю только о реальных предложениях, не считая таковыми желающих продать «однушку без отделки» за 3 100-3 300, которые до сих пор встречаются в рекламе) по-прежнему значительно превышает спрос. И в какую сторону будут двигаться цены в этом сегменте ближайшие полгода предположить пока сложно.

Продавать ли сегодня?

Главная рекомендация продавцам. Если вы не готовы смириться с тем, что сегодня квартиру можно продать только значительно дешевле, чем если бы вы ее продали в 2014 – не теряйте время на размещение рекламы. Лучше сдайте квартиру в аренду, чтобы не только компенсировать затраты на коммуналку и налоги, но и получать небольшую прибавку к бюджету, что сегодня для большинства людей совсем не является лишним. Возможно, через несколько лет, цены в рублях снова поднимутся.

Если же вам действительно нужно продать квартиру, обращайтесь к профессионалам. Мы сможем найти покупателя вашей квартиры по максимально возможной сегодня рыночной цене.

18.07.2017

Поделиться новостью:
27

Вернуться к новостям