Отвечают специалисты отдела оформления земли  ООО "Кредит-Центр недвижимость".

- Объем работы зависит от имеющихся документов?

Безусловно, это так. Но правильнее будет сказать, что сроки и объем работ зависят от содержащихся данных в Кадастровой палате по земельному участку Вне зависимости от того, какое у Вас свидетельство на руках (сине, розовое или из Регистрационной палаты), если данные в базе имеются и указано всё без ошибок (адрес, площадь, категория, разрешенное использование, правообладатель), то на сделку можно выйти в самое ближайшее время, заказав при этом Декларативный кадастровый паспорт. Если же информация по конкретному земельному участку не содержится в базе (к сожалению, при многочисленных реконструкциях государственных учреждений учета, по халатности соответствующих госслужб была утеряна огромная масса данных), и его необходимо будет создавать как новый объект – время, необходимое для подготовки всех документов к сделке, может занять до 1,5 месяцев.

- Рассмотрим возможные варианты, имеющихся у Вас документов.

1. Лучший вариант — у вас на руках свидетельство (синее, розовое или выданное регистрационной палатой) объектом которого является земельный участок, поставленный на кадастровый учет (не путайте с «кадастровым номером», указанным в свидетельстве – это разные понятия).

В этом случае, Вы можете сразу выходить на сделку. При сдаче документов в регистрационную палату Вам необходимо будет предоставить следующий комплект документов: подписанный Договор купли-продажи с передаточным Актом, кадастровый паспорт на землю, свидетельство продавца на земельный участок, нотариально заверенное согласие супруга (бывает, что и бывшего, если участок приобретался в браке) на продажу участка (или заявление в простой письменной форме об отсутствии такового), квитанцию об уплате гос. пошлины в размере 200 руб.

Особое внимание следует уделить случаю, когда документом - основанием к выдаче свидетельства на землю послужило постановление о передаче в собственность, выданное местной Администрацией. В этом случае, до выхода на сделку, желательно собственнику заказать архивную копию постановления в Администрации Раменского района о выделении участка - Но часть архивов местных администраций утеряна - пожары, слияния и т.д. Что делать в этом случае? В случае, если в архивное управление Администрации Раменского района данное постановление не поступало, то оформить в собственность земельный участок для последующей продажи можно будет только в судебном порядке.

2. Худший вариант — у вас на руках свидетельство (синее, розовое или выданное регистрационной палатой), объектом которого является участок, не стоящий на кадастровом учете.

В данном случае, Вы также можете выйти на сделку, заказав в Кадастровой палате декларативный кадастровый паспорт (без определения границ – т.е. без геодезии). При этом Кадастровая палата присвоит Вам новый кадастровый номер, укажет категорию и вид разрешенного использования земель. Единственным минусом при этом, является тот факт, что площадь земельного участка будет указана по свидетельству (которая может быть как больше, так и меньше фактической). Т.е. покупатель приобретает земельный участок, не зная ни точной его площади, ни даже границ.

В случае, если Покупатель готов приобрести земельный участок только после постановки его на кадастровый учет, необходимо будет провести ряд работ, а именно:

  • Геодезия земельного участка (подготовка схемы участка с фактической площадью, формирование межевого дела)
  • Заказ декларативного кадастрового паспорта в кадастровой палате
  • Подписание акта согласования границ с теми соседями, чьи земельные участки не стоят на кадастровом учете. В случае, если участок находится в СНТ – подписать акты с председателем, собрать дополнительный пакет документов. В случае, если участок в сельской местности (посёлок, деревня) – подписать акты в местной Администрации.
  • Сдача межевого плана в Кадастровую палату. Кадастровая палата проверяет наличие и соответствие законам представленных документов, а также сверяет фактическое расположение земельного участка с картой земель. В случае выявления каких-либо несоответствий по делу делается приостановка, дается срок на устранение недочетов, либо дается отказ.
  • Получение кадастровых паспортов

- Обязательно ли присутствие соседей при проведении геодезии?

Нет, их присутствие не обязательно, но если между вами есть территориальные споры, то лучше их решить при проведении геодезии.

- А если земельный участок, полученный в результате замеров, не будет соответствовать площади, указанной в свидетельстве?

93-ФЗ (Закон о дачной амнистии) никто не отменял, в соответствии с которым Вы имеете возможность оформить бесплатно в собственность до 6 соток в садовом товариществе и на землях, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и до 4 соток – под личное подсобное хозяйство. Однако на сегодняшний день, как показывает практика, законным способом добиться исполнения 93-ФЗ «О дачной амнистии» можно только в судебном порядке. Отказы можно получать бесконечно, причем под самыми разнообразными надуманными предлогами. Будет избыточным добавить, что личной ответственности за такие отказы по нашей информации никто пока не понес.

- Какие основные причины отказов и приостановок в постановке на кадастровый учёт з.у.?

Основная причина, как правило, состоит в желании оформить весь земельный участок, имеющийся в наличии, но количество соток в котором, превышает указанное в правоустанавливающем документе (в четком соответствии с федеральными законами!). А также частое изменение законодательства, меняющего требования к оформлению межевого плана, который готовят геодезисты.

- Достаточно ли полученных документов для сделки?

Да, теперь у Вас на руках полный комплект документов, для выхода на сделку и последующую регистрацию права собственности Покупателя, который хотел, чтобы земля стояла на кадастровом учете.

Если Вы решите оформить сделку в нотариальной форме, необходима будет также выписка из Единого государственного реестра прав (об отсутствии арестов и запретов). Срок ее действия - всего 5 дней. Необходимо помнить о том, что нотариус возьмет от 8 000 до 10 000 рублей за составление Договора в нотариальной форме. И не забудьте, даже подписав договор купли-продажи у нотариуса, сдавать документы на регистрацию должны обе стороны: покупатель и продавец одновременно, либо лицо по доверенности.

- А случается ли отказы в регистрации?

Если документы готовят специалисты, знающие требования закона, отказы практически исключены, за исключением причин, названных выше.

июнь, 2009г.

Задать вопрос специалисту