На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, действует основной закон спроса и предложения. В настоящее время кризис рынка недвижимости проявляется в значительном перевесе предложения над спросом - предлагают много, покупают мало. Если вспомнить более ранние годы, то увидим, что всего три года тому назад, в июне 2006 года ситуация была прямо противоположная - был кризис предложения - предлагали мало, а от покупателей отбоя не было. Квартиры продавались за считанные секунды как пирожки, только что из печи. Объект не застаивался на рынке и приобретался в течение одного-двух дней.

Сегодня ситуация изменилась на прямо противоположную. В базах данных агентств недвижимости десятки, а то и сотни квартир на продажу, а вот покупатели не спешат расставаться со своими деньгами. Почему? У граждан пропала охота решать свой жилищный вопрос? Вовсе нет. По степени обеспеченности жильем российское население далеко не в первых рядах. Попробуем разобраться с этим, используя график изменения средней цены предложения квартир на вторичном рынке города Раменское и график изменения объема предложения квартир.

 

Комментирует ситуацию исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость"
Рябчиков Сергей Иванович

В июне 2006 цены на квартиры были низкими (35 тыс. рублей за кв.м. в среднем по рынку недвижимости Раменского) при низком предложении. Низкое предложение, естественно, вызвало рост цен, но поскольку помалу у нас поднимать цены не умеют, то стоимость квартир резко "скакнула" вверх и уже к ноябрю 2006 года цена достигла отметки в 60 тыс. за кв.м. Покупатели оказались совсем не готовы покупать по таким ценам, квартиры перестали продаваться и объем их предложения на рынке также резко увеличился. К концу 2006 года у продавцов квартир сложилось понимание, что дальше повышать цены не имеет смысла - все равно не покупают. Рынок стабилизировался и цены даже немного начали снижаться. И все бы было хорошо, но к концу 2007 года наконец-то заработала должным образом ипотека. Банки, по примеру Америки, наперегонки предлагали все более доступные кредиты на покупку жилья. К тому же в Россию из-за высоких цен на нефть хлынули и начали растекаться по экономической системе потоки "нефтяных денег". Спрос резко активизировался. Квартиры покупать стали не только для жизни, но и с целью надежного вложения денег, а еще и с целью спекуляции.

Резко возросший спрос подхлестнул цены и они, с начала 2008 года, снова начали неудержимо расти. С рынка "сметалось" все, продавались даже явные неликвиды. Доходило до того, что люди вносили аванс за квартиру, даже не побывав в ней. Мы пережили "квартирную лихорадку", ажиотажный спрос.

Но ничего не бывает в нашем материальном мире бесконечным. К началу осени 2008 года новости о мировом финансовом кризисе достигли и России. Банки начали сворачивать ипотечные программы, объем денег в деловом обороте начал стремительно уменьшаться, тревожные экономические новости заставили людей откладывать крупные покупки на будущее. Покупать недвижимость перестали. Но, продавцы этого не заметили и к концу 2008 года средний уровень цен на вторичном рынке Раменского поднялся до 95-100 руб./кв.м. Это был абсолютный рекорд за все время существования рынка недвижимости в нашем регионе. Но уже почти никто ничего не покупал. Практически все, что было выставлено на рынок с сентября 2008 года, так на нем и осталось.

Что происходит на рынке недвижимости в настоящее время? Какие возможности появляются? И каким образом на кризис реагируют продавцы и покупатели?

Несколько месяцев назад рынок замер в ожидании - количество сделок было минимальным. Сбережения, которые планировалось потратить, в том числе на покупку жилья, теперь придерживались в связи с возраставшей неуверенностью в завтрашнем дне. В то же время хранить средства в деньгах стало рискованным. Курс валюты ведет себя непредсказуемо. Сейчас-то мы видим, что выиграл тот, кто в середине августа перевёл свои средства в доллары, однако, что ожидает нас в дальнейшей перспективе, точно не может сказать никто. Стало понятным, что единственно верным решением будет вложение во что-то материальное и ликвидное во все времена. Результаты исследования, проведённые Росстатом в марте 2009 года, свидетельствуют о том, что процент сбережений россиян с целью покупки жилья вырос за год почти на 10%.

И хотя количество сделок на вторичном рынке всё ещё мало, весной 2009 года активность населения начала повышаться. Специалисты агентств недвижимости Жуковского и Раменского наблюдают растущий интерес жителей к недвижимости. По данным группы компаний "Кредит-Центр" количество обращений на сайт компании с вопросами, связанными с недвижимостью, по сравнению с месяцами в период с декабря 2008 по февраль 2009 возросло на 30%, а в апреле по сравнению с мартом 2009 года - на 28%. Всё большее количество людей обращается за получением консультации по стоимости квартир, по имеющимся в наличии предложениям, особенностям оформления и другим аспектам. Причем сейчас это вопросы не только от продавцов, но и от потенциальных покупателей.

И все же покупатель не торопится приобретать. Он присматривается, приценивается и выбирает из множества вариантов оптимальный. Совершаются сделки по квартирам, цены на которые были подкорректированы кризисом и являются адекватными качеству. Реальные сделки по адекватным предложениям сегодня происходят с дисконтом в 10-15%. Для продавцов недвижимости альтернатива сегодня достаточно простая - или продать сегодня со скидкой в 10-15%, выручив за квартиру "энную сумму" или подождать полгодика и все равно продать за эту же "энную сумму", так как тренд изменения цен сегодня понижающий.

В то же время, продавцы квартир, которые наименьшим образом зависят от времени и выручаемых от возможной продажи квартиры средств, не торопятся уступать покупателю в цене и придерживают квартиры до времен стабилизации ситуации на рынке недвижимости и до прогнозируемого затем роста цен. Поэтому, цены в квартирах одинакового качества и одного типа, разнятся порой значительно. Например, стоимость за квадратный метр однокомнатной квартиры в панельном доме в городе Жуковском варьируется от 70 000 рублей до 100 000 (разница составляет 30%), в Раменском - от 80 000 до 100 000 рублей за квадратный метр (разница - 16%). Причем в некоторых случаях разница в ценах действительно обусловлена отличием в местоположении домов, этажностью и т.п. Но во многих случаях высокий уровень цены безоснователен, тем более, что в городе можно найти новостройку в сданном доме по цене 65-70 тыс.рублей за кв.м., причем с полной отделкой.

Любимый вопрос желающих купить или продать квартиру сегодня - "А что будет с ценами дальше?" Посмотрите на участок графика, приходящегося на период середины весны 2007 года (кружок слева). Тогда цены падали, а предложение росло. Сегодня происходит то же самое (кружок справа). Тогда, два года тому неспешное снижение цен продолжалось почти год. Повторится ли такая ситуация в 2009 году (ведь сегодня ситуация усугубляется еще и кризисом, которого в 2007 году не было), покажет время.

Широкое, как никогда, предложение квартир позволяет сегодня покупателю выбрать оптимальный вариант, именно по той цене, которую считает адекватной качеству и до которой смог сторговаться с продавцом. И мы искренне надеемся, что Ваш вариант будет оптимальным.

март, 2009г.