Сделав очередной ежеквартальный отчет для Росстата о реальных продажах квартир в г. Раменское, я был удивлен, насколько рыночная ситуация совпала с рекомендациями продавцам и покупателям, данным в предыдущей статье (январь 2025 года).
Вкратце о продажах.
Общее количество сделок снизилось на четверть (25 %). При этом объем предложений на Авито не сократился и не увеличился. И костяк этого объема (их всего 10-15 %, точнее установить трудно, так как больше половины квартир «от собственника» на самом деле продаются частными маклерами) составляют квартиры от собственников. Их немного, но они самые стабильные, в том смысле что безрезультатно «продаются» многими месяцами, а то и годами, успешно поддерживают «среднюю цену предложения». Объединяет эти квартиры также формулировка «риэлторам не беспокоить!». Ну мы и не беспокоим тех, кто имитирует продажу, к примеру, двухкомнатной хрущевки за 6-7 млн рублей.
А вот цены реальных сделок снизились. Снижение минимальное, всего от 1 до 5 %, но оно заметно в каждом сегменте квартир. Причем это не случайное совпадение. Анализ данных продаж нескольких десятков квартир, проданных нашим агентством за квартал, дает достаточно большой и достоверный объем статистической выборки.
3. Наибольшее снижение произошло в сегменте «типовых квартир» - в панельных девятиэтажках, оно составило около 5 %. В абсолютных цифрах оно невелико, к примеру однокомнатные квартиры покупались всего на 200-300 тысяч дешевле, чем кварталом ранее, но даже такое разумное снижение привело к тому, что количество проданных «типовых квартир» выросло в несколько раз в сравнении с прошлым кварталом. И отвлекло на себя весь спрос, ранее направленный на более дешевые хрущевки, владельцы которых снижаться отказались. Естественно, при выборе однокомнатной квартиры в девятиэтажке и хрущевке, продающихся по близкой цене, любой разумный человек выбирает более свежие дома, не так ли?
4. Отсутствие нового строительства в Раменском приводит к тому, что цены квартир в современных монолитно-кирпичных домах, почти не изменились. Снижение на 1 % - это уровень статистической погрешности. И объем продаж практически не изменился. Дома на Крымской, Северном шоссе – образец стабильности и неизменности.
5. Объем ипотечных сделок, ожидаемо, сохранился на катастрофически низком уровне: 20 %. То есть только каждая пятая квартира покупается с ипотечным кредитом. Кроме того, если раньше сумма ипотечного кредита составляла до 90 % от цены квартиры, теперь она не превышает 30-50 %, то есть кредит берут только «на доплату». И даже несмотря на такие драконовские ставки, ведущие банки типа Сбербанка или ВТБ отказывают без объяснения причин более половине обратившихся заемщиков. Нам пришлось создать пул готовых к сотрудничеству с риэлторами банков, чтобы обеспечить нашим покупателям возможность получения ипотечного кредита на покупку. К удивлению, условия некоторых банков оказались даже выгоднее для людей, чем условия Сбера.
6. Строящиеся дома не оказывают сильного влияния на рынок. Причин несколько.
Во-первых, новое строительство сейчас ведется только в п. Ильинский (ул. Театральная), пгт. Родники (ул. Трудовая), г. Жуковский (Набережная Циолковского, 2 дома).
Во-вторых, цены квартир в домах со сроком ввода в 2027 году настолько выше вторички, что покупают там квартиры в основном в «семейную ипотеку» под 6 % годовых просто от безысходности. Так как купить, пусть даже готовую, более дешевую, с отделкой и мебелью квартиру на вторичке под 30 % годовых…
Что касается аренды квартир, на этом рынке также произошла некоторая стабилизация. На рынок вышло много освободившихся квартир, жильцы которых отказались продолжать арендовать квартиры после поднятия цен хозяевами. Это остановило рост цен, и даже привело к минимальному снижению арендных ставок, в среднем на 4-5 %. Скорее всего, каких-либо резких изменений в ближайшее время не произойдет.
И, в завершение, повторю рекомендации продавцам, данные в предыдущем анализе рынка и цен реальных сделок. Они остаются абсолютно актуальными. Для тех, кто не читал, процитирую:
«Таким образом, выводы и рекомендации для реальных покупателей:
- Не ждите падения цен, ищите наилучшие предложения, предлагайте разумный торг (100-200 тысяч, предложения о торге на миллион, мягко говоря, не дадут положительного результата) и покупайте.
Выводы и рекомендации для реальных продавцов.
Если вашу квартиру не покупают, снизьте цену. Вы не потеряете в деньгах. Объясню на примере. Вы хотите за свою, например, однокомнатную квартиру, 6 млн рублей. Ее, естественно, не покупают. И не купят, пока не снизятся ставки по депозитам (люди активно наращивают денежную массу для будущей покупки) и не станет доступной ипотека. Вряд ли это случится в 2025 году.
Снизьте цену до 5,5 млн, продайте квартиру (а ее обязательно купят. Людей, которым необходимо жилье, меньше не стало, стало меньше тех, кто имеет возможность его купить), положите деньги в банк.
Если вы этого не сделаете, у вас через год будет все та же квартира, за которую вы все так же хотите 6 млн рублей.
Если же сделаете, продадите и положите деньги в банк под 21 % годовых, у вас через год будет 6,6 млн. рублей. Что выгоднее? Впрочем, пусть каждый решает сам.»
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
Нужна консультация специалиста?
Заполните форму и мы свяжемся с вами в течении 10 минут
Этот сайт использует файлы cookie и метаданные. Продолжая просматривать его, вы соглашаетесь на использование нами файлов cookie и метаданных в соответствии с Политикой конфиденциальности.+
