Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Плюсы и минусы

Нередко, покупая земельный участок с домом, люди сталкиваются с тем, что право собственности на находящийся на участке дом не зарегистрировано, проще говоря, документов на дом нет.

Нужно ли отказываться от такой покупки, требовать ли от продавца регистрацию дома и опасна ли такая покупка?

Мы попросили ответить на этот вопрос специалиста отдела оформления ООО «Кредит Центр недвижимость».

Такие сделки были достаточно часты и раньше, причиной была сложность в оформлении разрешительной документации на дом. Поэтому многие владельцы таких незарегистрированных домов хотели расстаться с ними, не утруждая себя оформлением. При этом разумное в тех условиях требование покупателя узаконить дом во многих случаях вело к срыву сделки.

В период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии» данная проблема стала не актуальной, получить свидетельство на дом в Раменском районе Московской области можно в течение 1,5 месяцев. Другой вопрос, а нужно ли это покупателю? Поскольку вопрос звучит достаточно неожиданно, рассмотрим все минусы и плюсы такой сделки.

Покупая дом со свидетельством, Вы, с одной стороны, в итоге получаете готовые документы. Вам не нужно обращаться в БТИ, в регистрационные органы, но это всего лишь один плюс. Минусов же гораздо больше: во-первых, крайне редко бывает, что дом, построенный одним человеком полностью соответствует требованиям другого. Если Вы захотите после покупки внести какие-либо изменения в дом (например, утеплить веранду, надстроить мансарду и т. д.), то Вам гораздо выгоднее купить «пустой» земельный участок, реконструировать дом и уже потом зарегистрировать то, что Вы достроили. Времени для такой реконструкции достаточно, дачная амнистия дает возможность упрощенной регистрации до 1 марта 2015 года. Если Вы покупаете дом со свидетельством, любая реконструкция требует долгих и затратных согласований.

Вторая, не менее выгодная причина покупки «пустого» земельного участка в сроках регистрации сделки. Если Вам действительно подвернулся интересный вариант, Вы не застрахованы от того, что за эти 1,5 месяца (а может и более, если продавец занимается оформлением лично, а не через фирму) найдется кто-то, кто предложит более выгодную цену Вашему продавцу. И Вы останетесь ни с чем: и без понравившегося Вам земельного участка, и без дома.

Третья причина: документы на такие земельные участки, как правило, удостоверяют, что продавец владеет участком более трех лет. Приобретая участок, Вы можете требовать от продавца указание полной рыночной стоимости сделки. Если же Вы приобретаете участок и дом со свежим свидетельством, продавец может попросить Вас указать сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы не платить подоходный налог. Да, такое требование незаконно, но и принудить его продать участок Вам вы не сможете. Конечно, бывают ситуации, когда предполагаемая регистрация дома бывает обязательной, если, например, земельный участок и дом покупаются с использованием кредитных средств, но с учетом вышеуказанной налоговой причины нередко «ипотечнику» приходится искать другой дом со старыми документами, либо покупать так же «за 1 млн» рублей (банки допускают такие сделки).

Требовать от продавца зарегистрировать дом целесообразно только в том случае, если дом построен с нарушениями градостроительных норм. Купив зарегистрированный предыдущим собственником дом, Вы уменьшаете риск возникновения в будущем проблем с соседями.

Таким образом, в абсолютном большинстве случаев, в период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии», покупка земельного участка с незарегистрированным домом, покупателю не изучать документы на земельный участок, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда построенный дом в силу закона вообще невозможно зарегистрировать. Например: если он построен на землях сельскохозяйственного назначения со статусом пахоты.

По всем интересующим Вас вопросам, связанным с куплей-продажей земельного участка с незарегистрированным домом, Вы можете проконсультироваться в офисе нашей фирмы. Прояснив для себя, что и как нужно делать, Вы сами решите, поручить ли нам эту работу или выполнить ее самостоятельно. Стоимость наших услуг 10 тыс. рублей. За эти деньги мы проверим документы, организуем сделку, зарегистрируем право собственности покупателя. Вам останется только забрать у нас зарегистрированный догор и свидетельство.

01.09.2010

Вернуться к новостям