Почему цена то растет, то падает: изучаем механизм рынка недвижимости на простых примерах

Вы знаете, что такое рынок?

Не тот, где торгуют фермеры, а рынок вообще.

Ну вы наверняка слышали эти фразы: «цены на рынке упали», «я купил по рыночной цене», «цена дороже рынка».

А ещё часто говорят «это дорого».

Но дорого относительно чего?

Относительно других предложений… а размещенных где?

Правильно! На рынке!

Удивительно, но большинство людей пользуясь термином РЫНОК не могут дать ему определения и не понимают его механизмов.

Где вообще находится этот рынок?

Кто им управляет?

Из-за чего цены то растут, то падают?

Давайте разберемся в этом всём по порядку.

Что есть рынок

АААААА!!!

Вот примерно так люди реагируют на определение рынка из википедии.

Да потому что там совершенно ничего не понятно.

А всё, потому что это рынок — это научный, экономический термин, очень сложный и запутанный.

Мы пойдем простым путём и желательно с конца.

Смотрите!

Базар, ярмарка, магазин, биржа — это всё формы организации рынка.

А сам рынок — это сфера спроса и предложений.

Любая область деятельности, где присутствует спрос и предложение; где есть покупатель и продавец между которыми заключается сделка называется рынком.

Ну, например одни люди хотят купить швабру, а другие её продают — это рынок потребительских товаров.

Одни люди хотят купить акции, а другие их продают — это фондовый рынок.

Одни люди хотят найти работу, а другие её предлагают — это рынок труда.

Одни люди хотят купить недвижимость, а другие её продают — это рынок недвижимости.

Всё просто, правда?

Конкретное место, где продавец встречается с покупателем и заключает сделку называется формой рынка.

Для того чтобы выбрать и купить потребительские товары вы приходите в магазин или на базар — это форма рынка потребительских товаров.

Форма фондового рынка — биржа.

Форма рынка труда — биржа труда и вакансий.

А вот у рынка недвижимости нет своей формы.

Люди находят друг друга по объявлениям и рекламе, а сами сделки регистрируют в МФЦ.

Несмотря на это, механизм ценообразования у каждого рынка одинаков.

Давайте же разберемся из-за чего растут цены на рынке недвижимости.

Из-за чего цены растут

Представьте, что 4 человека, продают одинаковые квартиры в соседних домах.

Маша никуда не торопиться и продает свою квартиру за 3 млн.

Петя продает за 2,8.

Саша продает за 2,6.

А вот Соня планирует уезжать из города и хочет продать свою квартиру в течении месяца, поэтому она просит за неё всего 2,5.

Запишем все цены на квартиры в столбик:

Маша продает - 3.0
Петя продает - 2.8
Саша продает - 2.6
Соня продает - 2.5

А теперь представим, что на рынок пришел покупатель Юра. Ему нравяться все 4 квартиры, и он хочет купить любую.

Какое предложение для него будет самое выгодное?

Конечно, предложение от Сони за 2.5 руб., потому что оно стоит в самом низу и именно это предложение называется рыночным.

Но Юра не спешит покупать квартиру по рыночной цене у Сони, он хочет купить квартиру по цене ниже рынка.

Он сообщает Соне что купит её квартиру за 2.3 и тогда таблица цен на рынке начинает выглядеть вот так.

Маша продает - 3.0 - выше рынка
Петя продает - 2.8 - выше рынка
Саша продает - 2.6 - выше рынка
Соня продает - 2.5 - рыночная цена

Юра покупает - 2.3 - ниже рынка

Хорошо, что Соня разбирается в механизмах рынка, она знает, что продает свою квартиру по рыночной цене, и ей нет никакого смысла продавать ещё дешевле.

Тот, кто продает по рыночной цене всё равно найдет своего покупателя, потому что рыночная цена — это лучшая цена.

Можно сказать, что сделки по рыночным ценам самые выгодные для обеих сторон, продавец продает быстро и без скидок, а покупатель покупает по лучшей цене.

Но Юра не разбирается в механизме рынка он все равно хочет купить дешевле и ждет, когда Соня сбросит цену.

На следующий день на рынок приходит новый покупатель и покупает квартиру по рыночной цене у Сони.

Её предложение исчезает с рынка, а следующее предложение от Саши уже идёт дороже, и именно оно становится рыночным.

Маша продает - 3.0 - выше рынка
Петя продает - 2.8 - выше рынка
Саша продает - 2.6 - рыночная цена
Соня продает - 2.5 - продано

Теперь мы можем сказать, что цена на квартиры выросла с 2.5 до 2.6.

Как только Саша продаст свою квартиру, следующим рыночным предложением станет предложение от Пети за 2.8.

И ценники будут выглядеть вот так.

Маша продает - 3.0 - выше рынка
Петя продает - 2.8 - рыночная цена

Когда на рынке появляется много покупателей — это подталкивает цены к росту, потому что каждый новый покупатель вынужден покупать всё дороже и дороже.

Юра пытался купить квартиру ниже рынка, а цена ушла вверх.

Теперь Юре придется поднять цену чтобы купить квартиру по рыночной цене или дождаться падения цен.

Из-за чего цены падают

Рынок никогда не стоит на месте соотношение продавцов и покупателей всегда меняется в большую или меньшую сторону.

Когда покупателей больше чем продавцов цены растут, когда продавцов больше, цены падают и вот как это происходит.

К нашим продавцам квартир добавляется Катя и Лена они хотят продать квартиру ещё быстрее чем Соня и готовы предложит более низкую цену.

Маша продает - 3.0 - выше рынка
Петя продает - 2.8 - выше рынка
Саша продает - 2.6 - выше рынка
Соня продает - 2.5 - выше рынка
Катя продает - 2.4 - выше рынка
Лена продает - 2.3 - рыночная цена

Юра покупает - 2.3 рыночная цена

Юра сразу-же покупает квартиру у Кати за 2.3. Соня видит, что она выпала из рынка, из-за того, что на рынок пришли Катя и Лена, которые снизили рыночную цену.

Когда на рынке продавцов больше, чем покупателей, рыночная цена всегда падает, потому что каждый продавец хочет продать быстрее и готов снижать цену.

В данном случае Соне придется снизить цену чтобы продать квартиру по рыночной цене.

Как это всё применять

Важно понимать в какой категории цен находится ваше предложение на покупку или продажу.

Категорий всего 3.

1. Рыночная цена
2. Цена выше рынка
3. Цена ниже рынка

Простой человек, который редко продает недвижимость, конечно, не знает рыночной цены.

Он ориентируется на цены в объявлениях и не понимает, что это не те цены, по которым проходят сделки.

Человек может написать в объявлении все что угодно, но в реальности сделка пройдет совершенно по другой цене, которая будет известна только риэлтору.

Именно из-за незнания рыночной цены люди совершают ошибки, продают ниже рынка или покупают выше рынка.

Риэлторы помогают избегать ошибок и продавать недвижимость по цене выше рынка, а покупать ниже.

Но самое главное…

Описанная схема механизма работы рынка идеально работает на бирже, где все товары у каждого продавца одинаковые: акции, нефть, фьючерсы.

На рынке недвижимости каждый объект обладает своими особенностями, которые могут как увеличивать так и уменьшать его стоимость.

В задачу риэлтора входит обнаружение этих особенностей, которые часто бывают неочевидны для продавца или покупателя.

Обнаружив особенности объекта недвижимости риэлтор может использовать их как аргумент для увеличения или снижения стоимости.