исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость"
Несмотря на то, что любая система имеет свойство приспосабливаться к изменившимся условиям, квартирный рынок Раменского переживает пожалуй самые тяжелые времена за период своего существования.
Причиной этого стало принятое ЮИТом решение о завершении строительной деятельности на территории Подмосковья, озвученное руководителем бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» Теему Хелпполайненом в октябре 2015 года.
В рамках исполнения этого решения ЮИТ провел массовое сокращение, закрытие офисов продаж, и, что очень важно, резко снизил цены на остатки квартир в строящихся и уже построенных домах.
Это снижение вызвало массовый ажиотаж среди покупателей. Количество продаваемых в месяц квартир исчислялось десятками (еще бы, «однушка» 40 кв.м. в сданном доме за 2 400!!!), в то время, как количество сделок вторичного рынка (где продавцы по инерции просят за "однушку-хрущевку" больше!) стало исчезающе малым.
Однако и этот спрос похоже близится к завершению. Покупатели, готовые купить квартиры на отшибе города, а также инвесторы, не смогли раскупить все 5 с лишним сотен продаваемых квартир. Тем более, похоже уже становится явным, что новый аналог микрорайона на Дергаевской, построенного Жилстроем и развитого МОИС, ЮИТ в 10-м микрорайоне строить не будет. Надежды главы района на строительство ЮИТом школы в рамках обязательств по застройке микрорайона, судя по информации из ЮИТ, становятся призрачными. Более того, цены ЮИТ (любая медаль имеет и обратную сторону) заставляют испытывать сомнение, будут ли построены хотя бы нормальные подъездные пути к новым домам, или это так и будет в лучшем случае присыпанная асфальтом нынешняя бетонка.
Поэтому влияние этого фактора демпинга на рынок квартир города в ближайшее время уменьшится. За исключением надежд продавцов квартир на Молодежной, не так давно покупавших их на 15-20 % дороже, чем сейчас продает ЮИТ, чьи шансы найти покупателя по ценам, выше, чем рядом у застройщика, близки к нулю.
Тем не менее пока квартиры вторичного рынка не вызывают интереса у покупателей именно из-за несоответствия их цен и цены ЮИТ. Хотя к людям уже и приходит понимание, что даже в одном городе цены квартир могут различаться очень сильно в зависимости от района расположения и действующей инфраструктуры. К примеру, квартиры от МОИС, несмотря на удаленность от станции, сопоставимую с Молодежной, обеспечивают их владельцам возможность пользования полностью развитой инфраструктурой: 2 школы в шаговой доступности и еще одна в пешеходной, детский сад, лицей, заканчивается строительство поликлиники, фитнес-центр, магазины…
Квартирам же в районе Северного шоссе, где дома еще строятся, а школа и детский сад уже работают, с учетом близости больницы, поликлиники, бассейна, парка, ж/д станции квартиры на Молодежной вообще проигрывают вчистую (кому из разумных молодых семей захочется 11 лет возить ребенка в школу на общественном транспорте либо личном автомобиле?).
Вторичный рынок – что делать продавцам?
Учитывая вышеизложенное, у продавцов квартир вторичного рынка сейчас 2 варианта. Первый, оптимальный, это просто подождать. Скорее всего, в течение нескольких месяцев ЮИТ дораспродаст квартиры, потом еще несколько месяцев покупатели будут привыкать к тому, что таких цен больше нет и не будет (ну разве что на Лучистой на обочине взлетной полосы аэродрома). Учитывая, что по распоряжению губернатора Московской области, новое строительство очень сильно заторможено, а местами и полностью запрещено, через некоторое время (от полугода до года) покупательский спрос поднимется до нижнего уровня сегодняшних цен предложения, и рынок оживет. Серьезным подтверждением этого является факт, что в рядом расположенном Жуковском, не подвергнувшемся действию демпинговой атаки, рынок квартир хоть и заметил кризис, но до такой стадии заморозки, как Раменское, не дошел.
Если же получение денег от продажи квартиры является жизненной необходимостью (проценты по кредиту, необходимость срочной операции, отъезд за границу), то продавцам нужно смириться с мыслью, что за их квартиру сегодня заплатят намного меньше, чем цены десятков аналогичных квартир, «висящих» на рынке.
По нашим данным реальных сделок, в среднем сегодня, чтобы квартиру купили, нужно снизить цену на 10-15 % ниже среднерыночной. В процентах это мало, а вот в деньгах… Для однокомнатной квартиры в 9-этажке в центре это 300-400 тысяч. А на это продавцы идти не готовы. И не идут вот уже полгода, несмотря на ожидания покупателей. А те – не покупают.
Покупатели. Стоит ли еще ждать?
А вот это зависит от того, какой именно сегмент квартир вас интересует. Если покупатели не обременены детьми, имеют собственный транспорт, безразличны к инфраструктуре, то нельзя терять и недели. Квартир у ЮИТ осталось не так то и много, а сначала разбираются лучшие этажи. Тем более, что сейчас даже от цен ЮИТ можно запросить и получить скидку. Хотя при покупке квартир покупателям я бы порекомендовал обратить внимание на расположенные рядом с Раменским поселки Дубовая роща и Совхоз. Удаленность от города ненамного больше, а инфраструктура района значительно лучше. Да и налоги за квартиру будут ниже в разы.
По остальным сегментам рынка можно сказать, что с одной стороны очевидно цены реальных сделок еще некоторое время будут снижаться. Скорее всего летом наступит стабилизация, хотя и тогда будут шансы «выхватить» с рынка квартиру, продавцам которой срочно и безотлагательно нужны деньги. Другое дело, что сейчас все больше покупателей сидят на деньгах в ожидании появления такой квартиры. Уровень же жизни населения упал не настолько, чтобы такие снижения стали частым явлением. В приведенной ниже таблице наглядно продемонстрировано, что уровень цен предложения за прошедшие полгода не снизился. Хотя это в какой-то мере связано с тем, что квартиры, цена которых снижается на 10-15 % от «среднего», быстро уходят с рынка в руки ожидающих их покупателей.
Зато сейчас, если ориентироваться на средние цены, покупатели могут фактически исполнить любой свой каприз по расположению и отделке покупаемой квартиры. Объем предложения квартир на рынке продолжает бить все мыслимые и немыслимые рекорды. И в 9 случаях из 10 торг с продавцом по цене выбранной квартиры в пределах 100 тысяч рублей проходит чуть ли не «автоматом».
А вот уже через год ситуация может поменяться в другую сторону. Притока нового жилья в размерах, соответствующих 2010-2015 годам, уже не будет. При отсутствии «оптовых» продавцов – застройщиков цены неизменно пойдут вверх. А вот насколько быстро - зависит от того, будет ли оздоравливаться наша экономика (ну или будут ли расти цены на нефть).
Ниже в таблице приведены средние цены предложения «мертвого рынка» и цены, по которым можно практически гарантированно продать любую квартиру в течение месяца.
Ситуация с ценами предложения и ценами большинства реальных сделок на рынке недвижимости Раменского по состоянию на апрель 2016 и динамика изменения в сравнении с ноябрем 2015 года следующая:
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
