Квартирный рынок в Раменском. Итоги 2014 года и прогнозы

Рябчиков Сергей Иванович Исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость", офис на ул. Воровского

Сергей Рябчиков о рынке недвижимости: «На мой взгляд, нет никаких оснований для занимания выжидательной позиции»

Анализируя изменения, произошедшие за год на рынке квартир г. Раменское, не могу отделаться от двоякого чувства. С одной стороны, я искренне горд тем, что мои прогнозы годовалой давности сбылись на 90 % (www.credit-center.ru).

С другой, расстроен тем, что на самом деле начинает обнажаться серьезная проблема со строительством нового жилья, о которой я уже упоминал много месяцев назад в обзорах рынка. И дальнейшее игнорирование этой проблемы со стороны чиновников может привести к непредсказуемым последствиям.

Вторичный рынок – насыщение предложения на фоне ограниченного спроса

Посмотрев динамику изменения цен в сегменте готового жилья, нетрудно убедиться, что и на самом деле вложения в него в начале 2014 года оказались бы бессмысленными. С учетом затрат на оформление и налогов из нуля в слабый плюс их могла бы вывести разве что собираемая арендная плата. Это свидетельствует о том, что рынок полностью насыщен. Нет, это не значит, что мы все живем в просторных апартаментах. Это значит, что у людей просто нет больших денег на улучшение жилищных условий. И это даже с учетом приезжих покупателей. Поэтому стремление собственников продаваемых на вторичном рынке квартир к поднятию цен, тем более на фоне экономического кризиса, вряд ли оправдается. Спрос от кризиса не увеличился, а скорее – наоборот.

Строящееся жилье – спрос растет, предложение снижается

Иная ситуация сложилась в сегменте строящегося жилья. Спрос на квартиры застройщиков, которые в рамках 214-ФЗ (пусть и с некоторыми задержками) строят и вводят в эксплуатацию дома, вырос очень сильно. А вот предложение, напротив, резко уменьшилось. Произошло это, как обычно, из-за «заботы» государства о людях. В целях уменьшить злоупотребления, функции разрешительной системы были переданы из районов в область. В результате чего количество домов, строительство которых началось в этом году (получены разрешения на строительство), уменьшилось в разы по сравнению с прошлыми годами. Возникший дефицит, а плюс к этому увеличившиеся финансовые нагрузки на застройщиков, сделали свое дело в стабильном подъеме цен квадратного метра строящегося жилья. 15 % удорожания за год – это значительно выше декларируемой инфляции и приближается к уровню реальной. Однако и этот рост ограничен возможностью платить.

Впереди - месяцы кризиса на рынке недвижимости

На все вышеизложенное наложился провал экономической политики в стране, вызвавший обрушение рубля и, ГЛАВНОЕ, ожидание предстоящего краха ипотечного кредитования. Уже сейчас банки отказывают в кредитах под 17 (СЕМНАДЦАТЬ!!!)% годовых, и это при том, что никто не гарантирует покупателям сохранения рабочих мест и зарплат, позволяющего рассчитываться по кредитам. Свою негативную роль играют и госслужбы, призванные обслуживать интересы граждан. Чтобы подать документы на регистрацию в Раменскую УФК, нужно занимать очередь в 2-3 часа ночи. Вызывает особый интерес то, что при этом, подчас, регистраторами допускаются ошибки, исправить которые можно только опять же в порядке общей очереди с 2 часов ночи. Почему руководство УФК считает, что за их ошибки должны расплачиваться граждане, остается загадкой современной российской чиновной действительности. А широко разрекламированная запись по электронной почте позволит записаться на февраль, что при нынешнем положении в стране выглядит издевательством.

Стабилизация экономики стабилизирует и рынок недвижимости

Подытоживая вышеизложенное, можно предположить, что если рубль стабилизируется пусть и не на том уровне, про который беззастенчиво вещают с экранов телевизоров министры, а хотя бы на уровне 50 – 55 рублей за доллар, то через 2-3 месяца ситуация стабилизируется и рынок потеряет сегодняшнюю нервность, перейдя в стабильное состояние, которое является самым лучшим фоном, на котором совершаются сделки с недвижимостью, длящиеся порою несколько недель, а то и месяцев. Уменьшение объемов строительства неминуемо приведет к определенному росту цен во всех сегментах, однако сильный рост вряд ли возможен, так как чтобы товар купили, должен найтись человек, способный за него заплатить.

Жизнь не останавливается, особенно для тех, кто хочет обменять/разменять свое жилье

Поэтому, на мой взгляд, нет никаких оснований для занимания выжидательной позиции, хотя и спешить стоит только в случае покупки в строящемся доме. А, главное, обменные сделки, составляющие до 70-80 % всех операций на рынке недвижимости, остаются такими же простыми и прогнозируемыми, как и раньше, независимо от наличия или отсутствия кризиса и скачков курса.

Ситуация с ценами предложения на рынке недвижимости Раменского по состоянию на

середину декабря 2014 года следующая:

Исполнительный директор ООО "Кредит-Центр недвижимость" Рябчиков Сергей Иванович Задать вопрос по статье

19.12.2014

Вернуться к новостям