В законодательстве нашей страны недвижимые вещи регулируются законами (Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и т.д.), подзаконными актами (постановления Президента, Правительства, министерств и т.д.) и актами судебного толкования (к ним относятся постановления пленумов высших судов и обобщения судебной практики). Однако несмотря на богатство юридической базы, остается множество спорных моментов, создающих сложности для как обывателей, так и профессионалов на рынке недвижимости.
Эту проблему государство планирует разрешить путем ввода в Гражданский кодекс РФ (далее по тексту – ГК РФ) новой главы 6.1. «О недвижимых вещах». Изначально это изменение должно было вступить в силу с 1 марта 2023 года, однако Государственная Дума ускорила этот процесс – теперь дата начала действия новой главы – 1 сентября 2022 года. Глава включает в себя четыре статьи:
земельный участок как недвижимая вещь (ст. 141.2 ГК РФ);
здания и сооружения как недвижимые вещи (ст. 141.3 ГК РФ);
помещения как недвижимые вещи (ст. 141.4 ГК РФ);
образование недвижимых вещей (ст. 141.5 ГК РФ).
Рассмотрим подробнее каждую из них.
В ст. 141.2 ГК РФ дается определение земельного участка как части поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом, что не противоречит п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, где земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Кроме того, подчеркивается правовой статус земельного участка как недвижимой вещи с ссылкой на статью 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи».
Данная статья введена неспроста – как показывает практика, часто вещи, зарегистрированные в качестве недвижимых, в суде довольно часто признаются либо движимыми, либо не вещами, а составными частями земельного участка (например, заборы, асфальтированные площадки и т.п.). Иногда случается и так, что движимые вещи признаются недвижимыми, на которые государственная регистрация в реестре недвижимости отсутствует (так, в качестве недвижимости признавали производственное оборудование, подъемные краны и т.п.). Поэтому за, казалось бы, несложной по содержанию статьей, кроется разрешение технической проблемы определения недвижимых вещей.
В ст. 141.3 ГК РФ указано, что здания и сооружения являются недвижимыми вещами именно в результате строительства. При этом, они могут быть образованы и следующими путями:
через раздел недвижимой вещи – здания, сооружения, единого недвижимого комплекса;
через объединение нескольких недвижимых вещей – зданий, сооружений, и в принципе всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании или сооружении.
Кроме того, введено общее правило, согласно которому изменение характеристик здания или сооружения не влечет образование новых зданий или сооружений, с оговоркой на то, что иное может быть установлено законом.
Сам по себе вопрос о признании зданий и сооружений как самостоятельных недвижимых вещах существует давно. К примеру, возведенное здание или сооружение собственником земельного участка отнюдь не всегда оправданно может быть зарегистрировано как недвижимость. Благодаря нововведению установлено четкое правило, регулирующее этот спорный вопрос.
Наиболее объемной вышла ст. 141.4 ГК РФ, устанавливающая правовое регулирование помещений и машино-мест. В ней дается определение помещению – как обособленной части здания или сооружения, пригодной для проживания граждан (жилое) либо для целей, не связанных с проживанием и использования в соответствующих целях (нежилое помещение).
При этом исключается оборот обслуживающих помещений, за исключением, если общее имущество пригодно для самостоятельного использования, оно может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест при условии, что это не нарушит интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении, что прописано п. 7 ст. 287.5 ГК РФ.
В ст. 141.3 ГК РФ правовое регулирование помещений, относящихся к жилым, осуществляется по правилам главы 6.1. ГК РФ, если иное не установлено Жилищным кодексом РФ. Кроме того, установлен механизм образования помещений и машино-мест, в том числе путем:
раздела недвижимой вещи – здания или сооружения, где они образуются, или же отдельного помещения;
объединения смежных недвижимых вещей – помещений и машино-мест;
реконструкции здания или сооружения, в результате проведения которой могут быть образованы новые помещения и/или машино-места.
проведения перепланировки, в результате которой могут быть образованы новые помещения и/или машино-места следующими способами:объединения смежных помещений, машино-мест;
раздела помещений, машино-мест.
При этом, в одном здании или сооружении может быть образовано не менее двух помещений и/или машино-мест. В остальных случаях перепланировки помещения и/или машино-места сохраняются как недвижимые вещи, в том числе в измененных границах. Однако в объектах незавершенного строительства образование помещений и машино-мест не допускается.
В ст. 141.5 ГК РФ оговаривается, что законом могут быть установлены:
запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей;
либо условия, при соблюдении которых допустимо образование таких вещей.
Введено общее правило, по которому обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются также в отношении всех образованных в результате недвижимых вещей. Иное же может быть определено в ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение.
В случае раздела линейного объекта (линии электроснабжения, связи и т.п.), даже если не осуществляется реконструкция, могут быть образованы один или несколько линейных объектов, включая изначальный, но с измененными параметрами.
Введение целой новой главы в ГК РФ, несомненно, решительный шаг к урегулированию существующих проблем в сфере недвижимости. Однако вопросы к ней появляются.
Так, ст. 141.2 ГК РФ не устанавливает соотношение поверхности и недр, что крайне важно при рассмотрении, например, вопросов о тех же зданиях и/или сооружениях с подвальными помещениями и земельных участков под ними.
В ст. 141.3 ГК РФ не решена на законодательном уровне проблема различия зданий от сооружений, поэтому для разъяснений стоит обращаться к Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" – закону крайне полезному, однако не конечно решающему проблему общего определения этих понятий. Кроме того, существуют ли иные способы образования зданий и сооружений или могут быть и какие-то иные способы, кроме строительства, раздела и объединения? Само по себе строительство можно трактовать и как неформальное изготовление, и как сложное юридическое определение со множеством разнообразных фактов.
В ст. 141.4 ГК РФ сохраняется проблема описания границ помещений и машино-мест, так как внутри зданий и/или сооружений эти границы довольно условны, особенно у машино-мест. Например, согласно техническим нормам, что жилое помещение должно быть обособлено, иметь самостоятельный выход к местам общего пользования, что можно с натяжкой применить и к нежилым помещениям. Однако в данной статье вопрос обособленности не решается в принципе.
Таким образом, что же можно сказать в итоге по нововведениям: являются ли они панацеей или же создают новые вопросы? Ответ – панацеей новая глава в ГК РФ не является, однако решает достаточно важные технические вопросы, однако, далеко не все.
По спорным вопросам, связанным с недвижимостью, вы можете обратиться в ООО «Кредит-Центр Недвижимость» за юридической консультацией. Мы всегда рады Вам помочь!
Получить информацию об услугах агентства недвижимости «Кредит-Центр» по операциям с недвижимостью и оценкой вы можете по единому телефону контакт-центра компании: +7 (499) 350-77-78
Вы также можете направить ваш вопрос в виде электронного письма, заполнив несложную форму и наши специалисты свяжутся с Вами в удобное время.
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
