Очень заманчивое предложение, чем-то даже напоминающее недобросовестную рекламную завлекаловку, на самом деле вполне осуществимо. И даже риски при этом достаточно невелики. Но для успешного осуществления этого мероприятия необходимо знать несколько важных нюансов.
1. Данная операция тем более реальна, чем меньше квартир в свободной продаже на вторичном рынке, и чем больше одновременно строящихся в городе домов. В Раменском сейчас 9 конкурирующих друг с другом застройщиков, что сильно снижает цену новостроек. Подобный обмен, например, на Жуковский с его единственным доминирующим застройщиком нереален (а вот Жуковской вторички на Раменские новостройки – наоборот!).
2. По данным многолетних исследований, разница в цене квартиры на начальном этапе строительства и после регистрации права собственности достигает в домах г. Раменское 30-35 % (плюс, естественно, инфляция), то есть, к примеру, двухкомнатная квартира стоимостью 3,2 млн. рублей на начальном этапе строительства, в таком же рядом расположенном доме, но с зарегистрированным правом застройщика (либо купившего ее на этапе строительства дольщика) стоит уже не менее 4,2-4,3 миллионов рублей. Исключение составляют дома с конструктивными недостатками либо неудачным расположением, знать которые для проведения обмена необходимо.
3. В качестве варианта обмена, помимо указанных в п.2 исключений, мы рассматриваем только строящиеся и продающиеся в соответствии с 214-ФЗ дома, оставив на совести компетентных органов демпинговые обещания продающихся без разрешения на строительство домов.
4. Вы имеете возможность юридически и физически освободить свою хрущевку, ведь квартира, обремененная правами третьих лиц, никому не нужна, а Вы ее обмениваете на имущество, которое скоро вырастет в цене до 30 % сверх инфляции. Таким образом, у Вас либо должна быть свободная квартира для такого обмена, либо возможность переехать к кому-либо (например, к родителям) на время, пока достроится дом.
5. С учетом четвертого пункта, дом нужно все-таки выбирать не на котловане, а достаточно высокой степени готовности, но с еще не сильно выросшей ценой. Ведь одно дело прожить «в гостях у тещи» полгода, и совсем другое – полтора - два.
6. Обмен обменом, но без дополнительных вложений все равно не обойтись – новостройку придется отделывать. Правда, и здесь можно найти серьезный плюс: отделывать то будете качественно и «под себя», так что эти расходы можно приравнять к расходам на ремонт нынешней хрущевки и…вздохнуть с облегчением: чтобы качественно отремонтировать меньшую по площади хрущевку Вы в ремонт вложитесь не меньше.
Итак, все вышеперечисленные условия мы учли, пора приступать к операции.
Рассмотрим вариант реального обмена на примере.
Допустим, у Вас двухкомнатная хрущевка 43 кв.м в Холодово в хорошем состоянии на среднем этаже, которую Вы сейчас сдаете за 18 000 рублей в месяц, включая коммунальные платежи.
Стоимость такой квартиры может составлять ориентировочно 3 миллиона 100 тысяч рублей.
Что можно приобрести взамен?
1. Ул. Северное шоссе, к.к.1, 2 (застройщик – ООО "Синара", продавец Кредит-Центр). Стоимость двухкомнатной квартиры 69 кв.м составляет ориентировочно 3 миллиона 367 тысяч рублей.
Плюсы: удобное расположение почти в том же районе, пешеходная доступность до ж/д станции, рядом прекрасный спортивный комплекс, школа (плюс еще одна строится), больница, оплата по договору долевого участия после регистрации, дом сдается в этом году, бесспорно наилучшие на сегодня в городе планировки двухкомнатных квартир, единственные в городе трехметровые потолки.
Главным же плюсом этих домов является отработанная еще с конца 90-х годов (сначала в домах ОАО «Раменье» и ЗАО «Жилстрой») программа обменов Кредит-Центра, благодаря которой сотни горожан смогли переехать в новое качественное жилье. Решающий элемент этой программы то, что выбранную Вами квартиру в новостройке удерживают для Вас без увеличения цены на срок до 2-х месяцев. Этого срока более чем достаточно, чтобы неспешно продать Вашу квартиру по рыночной цене, без потерь. И бонус – если Вы покупаете новостройку по программе обмена – Вам будет предоставлена скидка 3 %, то есть почти 70 метровая квартира с кухней 13 кв.м и двумя лоджиями обойдется Вам в 3 миллиона 266 тысяч, то есть всего 166 тысяч рублей доплаты.
Минусы: прямой обмен все-таки не получается, нужно немного доплатить.
Ориентировочная стоимость новой квартиры после регистрации права собственности, без отделки: 4 миллиона 200 тысяч рублей.
Стоимость двухкомнатной квартиры 59 кв.м составляет 3 миллиона 097 тысяч 500 рублей.
Плюсы: высочайший уровень надежности застройщика, хорошая транспортная доступность до ж/д станции и объектов инфраструктуры, оплата по договору долевого участия после регистрации, дом сдается в начале следующего года.
Действует вышеописанная программа обменов Кредит-Центра. Выбранную Вами квартиру в домах ЮИТа удерживают для Вас без увеличения цены на срок до 1-о месяца. Срок немного жестковат, но при разумной цене в принципе достаточен. Таким образом, почти 60 метровая квартира с кухней 10 кв.м и двумя лоджиями обойдется Вам без доплат.
Минусы: развитие района пока в перспективе, реально инфраструктура шаговой доступности появится через несколько лет.
Ориентировочная стоимость новой квартиры после регистрации права собственности, без отделки: 3 миллиона 700 тысяч рублей.
3. Иные застройщики.
Стоимость двухкомнатных квартир 65 – 75 кв.м составляет ориентировочно 3 миллиона 185 тысяч - 3 400 тысяч рублей.
Плюсы: широкий выбор вариантов.
Минусы: никто из них свою квартиру для Вас держать не будет. Вполне может случиться, что к моменту нахождения покупателя Вашей квартиры, той, ради которой Вы продаете свою, просто уже не будет либо она подорожает.
Таким образом, обмен вполне реален. Вы недополучите около 100 тысяч рублей арендной платы (с учетом коммуналки, без учета налогов), но выиграете 600 – 800 тысяч рублей, а самое главное, поменяете квартиру в доме, давно исчерпавшем заложенный ресурс, на новый.
На Ваши вопросы по программе обмена ответят менеджеры в любом из офисов Кредит-Центра, по адресам: г. Раменское, ул. Воровского, д. 3, тел. (49646)7-08–25, (495)778-72-75; г. Раменское, ул. Советская, д. 14, БЦ «Юбилейный», оф. 503, тел. (49646)7-00–08, (495) 544-39-49 либо по электронной почте info@credit-center.ru.
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
