Московский рынок недвижимости и подмосковный во многом близки и похожи друг на друга. Но между ними имеется и немало различий. О том, как развивается рынок Подмосковья, какие проблемы стоят перед ним сегодня, рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Кредит-центр» (г. Раменское), вице – президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР), Николай Мазурин:
Мазурин Николай Михайлович, председатель Совета директоров группы компаний "Кредит-Центр", вице-президент РГР
- Подмосковье – это лоскутное одеяло, сплетенное из большого количества локальных рынков недвижимости, которые друг от друга могут сильно отличаться. Если в столице рынок недвижимости в целом единообразен, то в Подмосковье он состоит из множества отдельных микрорынков. В каждом городе и районе они могут развиваться по-своему. Где-то лучше развита загородная недвижимость, где-то - элитная, а где-то и аренда. Например, если мы говорим о городах ближнего Подмосковья (до 20 км от МКАД), то здесь многие снимают квартиру для проживания поближе к месту работы: с одной стороны, Москва недалеко, с другой, аренда дешевле, чем в столице.
- А что у нас с ценами?
- Ситуация с ценами здесь вполне закономерная. Чем дальше от МКАД, тем дешевле. Уровень цен при этом в течение года относительно стабилен. Московская область – это более 6,5 млн. жителей, не считая приезжих, это 38 районов, 70 крупных городов, которые делятся на пять основных ценовых поясов в зависимости от удаленности от МКАД. Кризис подкорректировал цены и по состоянию на первые числа августа средняя цена предложения квартир здесь следующая:
0 – 10 км (Химки, Мытищи, Долгопрудный, Балашиха, Реутов, Люберцы, Видное, Дзержинский, Красногорск, Королев, Одинцово). Средняя стоимость составляет 73 000 руб. за 1 кв. м в новостройках и 88 000 руб. за 1 кв. м на вторичном рынке жилья.
10 – 20 км (Зеленоград, Пушкино, Щелково, Подольск, Дедовск, Лыткарино, Железнодорожный). Цена предложения за 1 кв. м в новостройках 60 000 руб., на вторичном рынке жилья – 77 000 руб.
20 – 40 км (Ногинск, Электросталь, Домодедово, Раменское, Климовск, Апрелевка, Истра, Жуковский, Электрогорск). В новостройках стоимость за 1 кв. м – 59 000 рублей, на вторичке – 68 000.
40 – 70 км (Клин, Дмитров, Сергиев Посад, Павловкий Посад, Орехово-Зуево, Наро-Фоминск, Электрогорск, Чехов). В новостройках средняя цена предложения – 46 000 рублей за 1 кв. м, на вторичном рынке жилья – 55 000 руб.
Более 70 км (Луховицы, Коломна, Ступино, Егорьевск, Дубна, Серпухов, Можайск). Новостройки – 44 000 рублей за 1 кв. м, вторичка – 48 000 руб./1 кв.м.
- Однако, согласитесь, что сознание участников рынка, и даже риэлторов, в соответствие с реалиями пока не пришло. Продавцы хотят дороже продать, покупатели - дешевле купить, а риэлторы больше заработать.
- Да, это так. И это вопрос не года и не двух лет. Хотя, я бы отметил, что оперативное сознание уже пришло, а вот стратегического пока нет. Думаю, если время спокойного развития рынка, когда люди могут планировать покупку квартиры, продолжится, что мы наблюдаем в настоящее время, это будет способствовать скорейшему формированию стратегического сознания. На данный момент цену на квартиры формируют, в первую очередь, покупатели. И продавцы, которым действительно необходимо продать свою квартиру для решения определенных финансовых вопросов, выставляют свои объекты недвижимости по адекватной стоимости, равной покупательской способности желающего приобрести жилье.
- Но такое хрупкое равновесие может в скором времени и рухнуть. Ходят слухи, что количество нового жилья в Подмосковье сокращается, что неминуемо может привести к новому витку роста цен.
- Статистика показывает обратное. Объем сданного жилья только растет. Возможно, это не сильно ощущается в силу того, что жилье быстро раскупается, однако рост есть. Конечно, активность покупателей всё же ограничена, и ограничивается она платежеспособностью. Поэтому не так-то и просто поднять цены, ведь платежеспособный спрос тогда упадет. Сегодня рынок недвижимости Подмосковья достаточно стабилен, что обеспечивается равновесием спроса и предложения квартир.
- Николай Михайлович, а может такое быть, чтоб не обрушить рынок, компании не все квартиры продают? Аналитики иногда говорят, что выкидывают квартиры застройщики порциями.
- В Подмосковье такое сложно представить. Экономика такова, что деньги должны быстро оборачиваться. Строительный бизнес – это такое непростое дело, где срок ожидания возведения дома, получения застройщиком всех необходимых документов, достаточно длительный. Задерживать квартиры на своем балансе совсем невыгодно. При росте цен это имело бы некий смысл. А на данный момент, если компании не будут быстро реализовывать товар, то вся прибыль уйдет на покрытие ссуд и кредитов. Чаще, застройщики декларируют дефицит квартир, однако на деле это крайне редко случается. Это, своего рода, PR-ход. Например, говорят, что осталось всего 5 квартир для повышения спроса у покупателей. А на деле потом еще 5 квартир появляется и еще 5 и т.д. Такое практикуется во всех сферах торговли, не только в сфере недвижимости.
- Значит, вы считаете, что никакого сокращения ввода домов не наблюдается?
- Пока нет. Если оно и будет, то это будет не массово. В пределах 5-7%. Это так называемая вибрация рынка. Мы много ездим по области и видим, что нет нигде замороженных объектов. Наоборот, новые площадки открываются.
- Но согласитесь, что есть все же у застройщика соблазн поднять цену?
- Есть. Застройщик и поднял бы цены, но барьером стоит покупательская способность людей. Зарплату ведь не поднимают так быстро.
- А не хотят они строить больше и цену наоборот опускать?
- Думаю, что на обороте застройщики бы больше заработали и при более низких ценах. Но такое возможно только при содействии государства. И не только финансовой. К примеру, всегда очень остро стоит вопрос с инженерными сетями. На протяжении многих лет строится жилье. А сколько котельных, очистных сооружений параллельно построено? Сколько водозаборов и электропередач? Сложно сказать. Нередко можно слышать, что тот или иной дом годами не подключается к сетям. И вот здесь помощь государства была бы неоценимой. Частные инвесторы в непрофильные объекты не вкладываются, так как деньги на них долго «отбиваются». Без федеральной программы здесь просто не обойтись. Другого выхода нет.
- Если только не установить котельную на крыше построенного дома. Я слышал, что так некоторые продвинутые застройщики делают.
- Действительно, такое практикуется. Совсем недавно я разговаривал с бывшим мэром одного из подмосковных городов. Так вот он мне рассказал, как одна компания строила в городе торговый комплекс. Энергетики выставили такие технические условия, что застройщик решил, что дешевле ему будет поставить дизельный генератор и самим вырабатывать электроэнергию. Понятно, что здесь тоже свои нюансы, но как выяснилось, реализация такого проекта оказалась возможной. Купили топлива, заправили баки и работают себе спокойно, пусть дороже, но спокойней. Это, правда, единичные примеры.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Газета "Квартирный ряд", № 38 (860),
29 сентября - 5 октября 2011г.
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
