В качественном обслуживании нуждается каждый дом и строение. Грамотные специалисты управляющей компании, ответственный подход к формированию сметы затрат на содержание и текущий ремонт здания гарантируют, что объект не «перерастет» в категорию аварийных.
Как происходит расчет тарифа на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома или объекта коммерческой недвижимости?
Мы все с вами прекрасно знаем, что такое коммунальные услуги. Это предоставление услуг холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение и отопление. Данные виды услуг обеспечивают комфортное проживание граждан в жилых помещениях, а также создают необходимые условия для эксплуатации нежилых помещений в объектах коммерческой недвижимости. В отличие от тарифов на коммунальные услуги, которые устанавливают органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в порядке, определенном законодательством, стоимость содержания и текущего ремонта жилых и нежилых помещений должна определяется управляющей организацией и собственниками. Формирование сметы эксплуатационных затрат по управлению происходит исходя из потребностей и возможностей собственников, а также технических особенностей самого объекта.
Многие управляющие компании (УК), особенно имеющие у себя в управлении большое количество объектов, пытаются придерживаться муниципального тарифа на содержание и текущий ремонт, регулируемый органами местного самоуправления. И, соответственно, УК приходиться подстраиваться в выполнении своих обязанностей перед собственниками под собираемую сумму, а это может привести к некачественной эксплуатации объекта, так как не учитывается специфика технического обслуживания жилых и нежилых помещений. Для качественного и бесперебойного предоставления услуг, УК необходимо составить смету (бизнес-план), после чего собственники принимают решение: согласовать эту смету или нет.
Исходя из суммы сметы на обслуживание объекта рассчитывается тариф на содержание и текущий ремонт на 1 кв.м площади помещения собственника. Расчет тарифа целесообразно производить один раз в год и утверждать его на собрании собственников.
Постараюсь изложить основные принципы расчета тарифа на содержание и текущий ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и на объектах коммерческой недвижимости.
Затратная составляющая тарифа на содержание и текущий ремонт производится по следующей схеме:
1) расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества;
2) фонд оплаты труда (ФОТ) персонала обслуживающей организации;
3) материальные расходы УК;
4) прочие расходы;
5) налогообложение;
6) рентабельность;
7) итого.
Полученная сумма делится на общую площадь жилых квартир и принадлежащих частным лицам нежилых помещений многоквартирного дома. В объектах коммерческой недвижимости сумма делится на площадь принадлежащих собственникам нежилых помещений. В результате мы получаем реальную стоимость содержания и текущего ремонта жильяв отдельно взятом объекте.
Теперь немного о структуре и составляющих непосредственно по каждому пункту.
В расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества включаются:
- затраты на эксплуатацию и ремонт внутридомового (для объектов коммерческой недвижимости - внутриобъектного) оборудования;
- осмотры технического состояния объекта с последующими устранением выявленных дефектов;
- обеспечение пожарной безопасности;
- текущий ремонт, уборка и санитарная очистка мест общего пользования (коридоры, лестничные площадки, подвал, чердак, кровля и т. д.);
- уборка придомовой территории (для объектов коммерческой недвижимости – территория прилежащая к объекту);
- высадка цветов, кустарников, саженцев во дворе и уход за ними;
- косметический ремонт и уход за детскими дворовыми площадками, хозяйственными площадками, дворовыми местами для отдыха взрослых (лавочки, беседки и прочие малые формы);
- эксплуатацию лифтов;
- сбор и вывоз мусора (содержание мусоропроводов).
Не допускать аварии значительно дешевле, чем в дальнейшем заниматься их устранением.
Эксплуатирующая организация в ходе содержания и текущего ремонта должна своевременно устранять внутридомовые (внутриобъектные) аварии в сроки, оговариваемые законодательством. А это тоже затраты. Но, не допускать аварии значительно дешевле, чем в дальнейшем заниматься их устранением, поэтому в части затрат по содержанию и текущему ремонту могут предусматриваться различные профилактические работы.
В фонд оплаты труда персонала входит заработная плата следующих сотрудников УК: дворники и уборщицы, работники по обслуживанию мусоропроводов, слесарь-сантехник и электрик, разнорабочие, а также администативно-управленческий персонал (до 20% от ФОТ производственного персонала). На ФОТ начисляются взносы в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования.
К материальным расходам УК могут относиться следующие затраты: амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемый в ходе обслуживания многоквартирного дома или объекта коммерческой недвижимости; приобретение строительных и хозяйственных материалов, инвентаря; транспортные расходы; другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом или объектом с нежилыми помещениями.
Прочие расходы УК это – оплата услуг банка, подготовка или переподготовка кадров (обучение ответственных за безопасную эксплуатацию электроустановок, лифтов, теплопотребляющих энергоустановок, по пожарной безопасности и т.п.), прочие накладные и управленческие расходы УК.
Ряд многоквартирных домов или объектов коммерческой недвижимости располагают оборудованием, находящимся в общедолевой собственности, наличие которого не является обязательным. Законодательство не предусматривает его эксплуатацию в ходе содержания и текущего ремонта, поэтому к расходам собственников добавляются и затраты на обслуживание этого оборудования. Собственники могут принять решение о дополнительных услугах, которые тоже не являются обязательными: обслуживание систем видеонаблюдения, домофонов, организация охраны объекта, услуги консьержек. УК, при наличии у нее такой возможности, может производить и внутриквартирный ремонт. Эти расходы являются дополнительными и оплачиваются собственниками отдельно.
Формирование сметы, действительно, творческий процесс, и от совместного сотрудничества УК и собственников зависит согласование сметы затрат на обслуживание объекта, а также его финансирование. Собственники регулируют стоимость каждой статьи, но не всегда понимают, что от этого зависит обслуживание.
Не всегда нужно придерживаться темы: чем дешевле - тем лучше! Добросовестная УК всегда предложит реальную смету на обслуживание жилого дома либо объекта с нежилыми помещениями.
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
