Ваши шансы продать близки к «0», если ваша квартира не входит в «зону продаж»
Отмеченная весной тенденция разделения рынка квартир на две разные по размерам зоны, продолжает сохраняться и в конце 2017 года. По-прежнему, на продажу выставлено более полутора тысяч квартир. И, по-прежнему, реально продаются 50-60 квартир в месяц. Причем, большинство квартир, хозяева которых реально хотят их продать, продаются в очень короткие сроки: 1-2 месяца.
Рынок очень активен и оживлен на ценовом уровне примерно на 20 % ниже пика, бывшего в декабре 2014 года. Это и есть «зона продаж». Но, стоит буквально на 100-200 тысяч рублей поднять цену выше этого уровня, как покупательский спрос бесследно исчезает.
Не надо путать цену в рекламе с ценой реальных сделок
Анализ цен предложения в интернете показывает, что с лета начался устойчивый рост желаний продавцов. Большая часть продавцов, выходя на рынок, «не замечает» подобные своему предложения по более низким ценам, отслеживая похожие квартиры, выставленные по максимальным. При этом, ими игнорируется срок пребывания объекта на рынке, а именно, насколько давно размещено (соответственно – безрезультатно) взятое за точку отсчета объявление. Впрочем, это обычное поведение продавцов, которые хотят продать по цене на уровне максимальных цен в рекламе. «Осознание реального уровня цен», адекватных покупательскому спросу, приходит к продавцам обычно через 2-3 месяца. Потери этого времени позволяет избежать профессиональный сравнительный маркетинговый анализ (СМА), который умеют делать опытные агенты по недвижимости.
Анализ цен реальных сделок (в том числе обезличенные статистические отчеты, ежеквартально сдаваемые в органы госстатистики нашим и другими предприятиями) показывает, что эти цены уже примерно полгода держатся на одном уровне.
Самый дешевый квадратный метр на вторичке - в «хрущевках»
Анализ цен квартир в самых массовых категориях жилья показывает, что цены квадратного метра хрущевок ниже на 10-15 %, чем в типовых 9-14-этажных панельных домах. Это говорит о том, что «хрущевки» окончательно перешли в категорию квартир, пользующихся наименьшим спросом.
Сравнительный уровень цен квадратного метра:
«Хрущевки»
1 комнатные – 73 000 рублей за кв.м. 2 комнатные – 61 000 рублей за кв.м.
«Типовые»
1 комнатные – 80 000 рублей за кв.м. 2 комнатные – 72 000 рублей за кв.м.
Квартиры снова стали ликвидным товаром
Сегодня можно с уверенностью говорить, что квартиры в 2017 году снова стали высоколиквидным товаром, который можно в течение 1-2 месяцев обменять на деньги. Но только при соблюдении 2 факторов:
1. Цена квартиры должна соответствовать возможностям покупателей, а не желаниям продавцов. 2. Квартира должна быть без юридических изъянов, препятствующих ее покупке с ипотечным кредитом банка. В первую очередь это относится к неузаконенным перепланировкам.
Большинство квартир покупаются с ипотекой
Ключевое значение при продаже квартиры осенью 2017 года имеет ее готовность к продаже с ипотекой. По крайней мере 4 из 5 квартир покупаются «в ипотеку». Запасов денег у людей еще нет, но возможность ежемесячно платить уже появляется.
Вопрос о наличии перепланировки - ключевой
Если раньше, вопрос агента по недвижимости продавцу квартиры о неузаконенной перепланировке был рядовым в ряду прочих, теперь он становится ключевым при ценообразовании и приеме квартиры на продажу. Большинство из висящих несколько месяцев в рекламе предложений квартир по разумным ценам – это квартиры, хозяева которых не озаботились вовремя привести в соответствие документы. Нередко после 3-4 месяцев безуспешной продажи и потере нескольких, готовых купить, покупателей, их хозяева обращаются к нам в отдел оформления документов. И через 3-4 месяца (срок оформления перепланировки) с той же ценой выходят на сделку!
В ближайшее время, скорее всего, на вторичном рынке квартир серьезных изменений в плане роста цен не будет. Связано это с тем, что многие продавцы не готовы снижаться до реалий 2017 года, а неготовым подняться до их желаний покупателям активно предлагает свои варианты оживший первичный рынок новостроек.
Первичный рынок: на рынке только надежные застройщики
Основными, ключевыми игроками рынка новостроек г. Раменского в 2017 году можно назвать:
ЮИТ ВДСК
Несмотря, на имевшие серьезные основания в недалеком прошлом, слухи о сворачивании финами строительной деятельности в России, благодаря активной позиции руководства Воскресенского ДСК и Минстроя Московской области, ЮИТ все-таки принял решение продолжать строительство в Московской области вообще и, в Раменском, в частности. Результатом этого решения стал выросший буквально на глазах новый многоквартирный дом в десятом микрорайоне.
Компания под новым руководством смогла обеспечить реально доступные цены (55-58 тысяч рублей за кв.м., а по желанию покупателя: плюс 7 тысяч рублей за кв.м – полная отделка купленной квартиры «под ключ» - сравните с ценами вторички), по которым уже сотни людей купили квартиры в новом доме.
В ближайших планах компании начало строительства нового дома.
ВДСК
Воскресенский Домостроительный комбинат, построивший в Ногинске, Воскресенске и ряде других городов целые микрорайоны нового жилья, начал строительство дома в исключительно интересном месте Раменского - на Спортивном проезде. Уже зарегистрирован первый договор долевого участия, начаты продажи. Цены не самые низкие (это связано с очень большими затратами на подготовку участка и социальными обязательствами застройщика по строительству пристройки к гимназии №2 в Холодово), но, тем не менее, к примеру, однокомнатные квартиры на 300-400 тысяч дешевле, чем аналогичные в сданных домах на Чугунова на вторичном рынке.
ФСК «Лидер»
Подписана дорожная карта по выведению из кризиса и завершению строительства микрорайона на Северном шоссе. У него новое название – ЖК «Новый Раменский». Пока только начаты продажи, однако в ближайшее время обещают начало работ на домах. Заявленный в дорожной карте срок ввода микрорайона – декабрь 2019 года. Цены квартир (продажи будут вестись по уступке права, юридически ФСК «Лидер» выступает как инвестор) в районе 50 тысяч рублей за кв.м.
МОИС
В ближайшее время ожидается начало продаж практически построенного очередного дома в районе улицы Крымской.
Что лучше купить на первичке:
Ознакомиться с ценами и планировками квартир всех перечисленных застройщиков можно на нашей странице «Строящиеся новостройки»
Могу по анализу спроса сказать с уверенностью, что большинство покупателей стремятся купить большую современную квартиру в новых домах по низкой цене. Тем не менее новостройки, несмотря на выгодные цены и современные планировки, не обрушают вторичный рынок полностью только потому, что охватывают не все районы города. Поэтому любая квартира найдет своего покупателя. Конечно, при условии учета названных мною выше факторов.
Рябчиков Сергей Иванович, исполнительный директор ООО «Кредит-центр недвижимость, офис на ул. Воровского:
Обращайтесь, будем рады помочь продать и купить квартиру по справедливой рыночной цене!
Я хочу получить информацию о вакансии в «Кредит-Центре».
Заполните анкету кандидата
Заполните небольшую анкету, с Вами обязательно свяжется наш кадровый специалист и расскажет о всех преимуществах работы в компании "Кредит-Центр недвижимость"
